世茂集团被看空、被做空，冤吗？

源自：DoNews

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原文标题：世茂集团被看空、被做空，冤吗？

12月13日上午，“19世茂G3”交易出现异常波动，不久后被上交所暂停交易。这突如其来的“祸”，让世茂集团（0813.HK）有些措手不及。
　　“周末有小道消息在资本市场发酵，引起部分投资人恐慌性抛售，内部正在了解情况，积极与投资人沟通，有进一步消息，会及时跟大家沟通。”没错，从这些措辞，由世茂董事会主席许荣茂牵头的管理层都慌了。
　　因为“19世茂G3”的跌幅仅为20.29%，同期“20世茂06”的跌幅已经达到54.08%，其它几支债券表现同样势若累卵。

什么是可怕？小道消息、债券齐跌、恐慌情绪……这些都发生了，其实并不可怕。最可怕的，是眼前这些问题同时出现，你却不知道它们是否存在内在联系。
　　如果命运作弄，就是被一只“黑天鹅”咬了屁股，认倒霉也就是了，可要赶上黑天鹅“赶集”呢？别笑，看看公司市值的波动吧：
　　进入下半年，世茂集团的估值已经从801.29亿港元（6月2日），一路下跌至208.9亿港元（截至12月28日收盘）的低位。
　　要命的是，这些问题出现的原因究竟是什么，谁也说不清楚。就像染上“招黑体质”，世茂集团除了被看空就是被做空，成了舆论眼中中国恒大（03333.HK）、新力控股集团（02103.HK）、花样年控股（01777.HK）的有力接班人。
　　事实果真如此吗？一点·地产组汇总近期动态与相关信息，得到了一些新的答案。
　　世茂集团势必与其他房企相似，都在承受流动性紧缩带来的巨大压力，这成为市值大幅下挫的重要原因；然而就此断言，世茂集团将会债务违约、项目烂尾，甚至破产重整，似乎太过武断。
　　现在下定论还太早，让子弹再飞一会儿。

“倒霉蛋”
　　进入2022年，72岁的许荣茂迎来了本命年。迷信的说法是，这个时候人会特别的不走运。现状来看，许荣茂这是提前犯了“太岁”。
　　9月27日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，明确“坚持稳中求进工作总基调，稳字当头”，“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益”；
　　两天后，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作会议，要求围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。
　　两场重要会议，各方普遍视为市场风向的转折点：房地产市场最冷的寒潮已过，房企承受的政策和资金压力将有所减缓。
　　就在此时，媒体开始关注上海“房叔”事件：10月初，惊闻上海陆家嘴浦城小区有房东一次性出售93套房产，持有28年房价翻100倍套现4.5亿元。

后经曝光得知，所谓“房叔”不过是世茂苏沪区域公司，多家中介包销共110套房源，也算是闹了一场笑话。
　　地产市场即将回暖、世茂闹了一场卖房乌龙事件，两件事单独来看没有什么，可是相互联系，就能解读出“抛售”的两种新可能：一种是世茂承受资金压力太大，已经等不到市场好转；一种是世茂并不认为市场在好转，必须尽快行动。
　　要么是流动性问题已经大到不能再拖下去，要么是企业对行业走势的敏感性不强，无论哪个答案都是致命的，在市场逆风时段难以接受。
　　此事闹了一个月后（11月3日），关于“世茂与陆家嘴信托谈延期”的谣言逐步传开，让世茂被迫紧急召开投资人电话会，声称该30亿元规模的信托不会在年内到期，要等到2022-2023年。
　　为了平复投资人信心，世茂集团还以484万港元回购50万股公司股票，全年累计1.42亿港元增持686.25万股。
　　这是好事，只是出手不大器。对比11月14日，融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌出手4.5亿美元，以无息贷款形式支持企业发展的个人壮举，许荣茂的格局显然没有打开。
　　连续两个月，世茂集团一直停留在猜疑和辩白中，这种状态延续到12月。
　　从110套浦城小区房源全部作退房安排，到澄清国通信托展期兑付谣言，再到抵押总部上海世贸大厦，一切合理、常规，甚至有所牺牲的决策，最终都被视为即将违约的信号，世茂实在太难了。
　　汇总这些烦心事，是许荣茂有意为之吗？或许都不是；所有的问题，各方的质疑，都被事实实锤了吗？其实都没有。
　　将每个事件分开来看，或者换一家企业主体，下半年这些操作都能被理解和接受；奈何它们一股脑儿发生，最后还要落到世茂头上，在投资人心里埋下一颗怀疑的种子，直到它成长为参天大树，制造了眼前的麻烦。
　　能怪谁呢？或许这只能怪倒了霉。

“窦娥冤”？
　　世茂真的要收下恒大、花样年、新力的接力棒吗？汇总下相关信息，或许结果还没有那么糟。
　　先来看一组数据：2018年中指研究院曾汇总20家代表房企公开数据，2017年房企新增土储平均溢价率36.6%，2018年该数据降到15.7%。这两年中，世茂集团表现均低于行业均值。

为了提升规模效应，2019年世茂新增土储规模曾有大幅提升到3092万平方米。不过从成本均价波动情况来看，世茂集团没有急于集中资金大举攻取热门城市核心地块，以高成本压力负重前行，相比禹洲集团（01628.HK）这样2018年动辄超过100%溢价率拿地的房企，世茂有了轻装上阵的基础。
　　按照地产行业三年的开发周期，世茂集团正在消化这些土地。
　　参考财报数据，2021年下半年，世茂集团有条件供应约1151万平方米的可售面积，连同上半年底约853万平方米的可售面积，口袋揣着约2004万平方米的可售面积，往后的日子应该过得下去。

在2021年中报业绩会上世茂集团助理总裁兼营销管理中心负责人邵亮表示：其一、二线及强三四线城市的占比约95%，还是有不错的土储价值。
　　到了2021年，全国“两集中”供地开始后，热门地区曾出现阶段性快速增长，被世茂集团重仓的粤港澳大湾区与长三角地区尤甚。好在管理层还算冷静，没去凑高溢价的热闹，半年新增土储301万平方米，远低于过去几年的表现。
　　如今看来，如此决策至少没给风浪中的大船继续增重。而运营方面，世茂集团同样没有明显偏航。
　　2020年2月，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在《上下同欲者胜、风雨同舟者兴》中明确，2020与2021年是“利润之战”转型期，营收与归母净利润表现很稳定。

虽然经营业绩在进入2021年下半年后，合约销售额与合约销售面积都在下滑，风雨飘摇的11月两项数据分别下滑49.1%与47%，但销售均价仅下滑4%，并没有出现太大波动，这还是建立在“金九银十”期间自有平台与电商渠道均推出购房优惠的基础上。

身前能卖货，背后仓廪实，年初“三条红线”已全部转绿（剔除预收款后资产负债率68.1%，净负债率50.3%，现金短债比1.16），年末还有获得一众券商“优于大市”的点评，结果市值才208.9亿港元。
　　这是什么概念？横向比较就知道了：短期内无力偿还债务，业已影响正常经营，广东省政府工作组已经入驻的恒大，市值为213.9亿港元（截至12月28日收盘）；
　　“三条红线”踩中一条（剔除预收款后资产负债率75.5%，净负债率60.5%，现金短债比1.44），截至11月操盘金额少了世茂集团397.6亿元（克而瑞数据，世茂集团2080.6亿元，新城控股1683亿元）的新城控股（601155.SH），市值达到665亿元人民币（截至12月28日收盘）。
　　只因为一些莫须有的罪就被二级市场抛弃，世茂有点冤。

命硬否？
　　都说否极泰来，啥时候能轮到世茂集团呢？
　　之前没有实锤的谣言影响力尚在，惠誉和标普又来添乱，各自下调世对茂集团的资信评级。如此，关于这家公司的负面信息，可能要填满整个12月了。
　　命运的安排，似乎只要将消极舆论战线拉长，就一定能将世茂集团打倒。就好像万达和复星，不用间隔太久，江湖上总会有些小道消息或负面新闻。
　　不过很多时候，要么谣言被证伪，要么新闻尚未负面到可以打到它们。成败的关键，在于企业的背包里，是否有支撑长期发展的资源。
　　如果这么看，世茂集团反而值得期待。
　　公开信息显示，早期许荣茂推动世茂集团多元化发展，在稳定住宅型物业板块基础上，开始平衡商业地产和酒店地产业务。根据2017年年报数据显示，酒店业务的收入达到14.66亿元，投资型物业租金收入为6.8亿元。
　　彼时，世茂集团确定了“一体两翼”的战略布局。
　　此后两年，这家公司一路顺风顺水，业务不断做大，曾经柔韧的“两翼”也在慢慢变大。鉴于物业服务和文化娱乐业务也在快速成长，许荣茂将“一体两翼”布局升级为“大飞机战略”，囊括了地产开发、酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐等多个门类。
　　客观上，许荣茂治下的世茂集团，业务板块正在形成多个“豆腐块”。一旦遇到流动性危机，随手卖些资产换些钱用不是难事。
　　年初在线业绩发布会上，许世坛曾表示，世茂集团已经重仓的大湾区，整体货值接近4000亿元。不像某些房企，顶着“大湾区”的幌子，在周边偏远地区拿地盖房，世茂集团的资产挺值钱，仅香港就有500亿～600亿元资产。
　　为了提升流动性，许荣茂割肉的一刀切到了商业地产的头上：12月17日，香港维港汇项目22.5%的股权和对应销售贷款一出手，就换了20.86亿港元的现金流。
　　虽然这会给世茂集团的2021年财年带来7.7亿港元的亏损，但事实证明这些优质资产摆上货架时有强大的吸引力。

问题仍然得不到解决，还可以参考世茂股份（600823.SH）的操作，将物业资产出售给世茂服务（0873.HK）。毕竟在物业管理及其他收入环节，上半年的营收也有49.61亿元。
　　要知道，卖给碧桂园服务（06098.HK）的富力物业，2020年的营收不过25.97亿元，卖价却高达100亿元。这样看来，世茂集团为内部的现金奶牛板块找个好下家，卖个高价同样不成问题。
　　幸运的是，一旦世茂集团决定打开超市大门，市场也不会“剃头刀子一头热”。我们曾在《割中国地产大佬的韭菜！黑石苏世民的围猎图》一文中有所介绍，盯上中国成熟物业资产的不止黑石一家，潜在收购项目也不止商业地产这一项。
　　这么一手好牌，就算许荣茂想输，也得有个过程。

结语
　　不断出台的调控政策、快速收窄的现金流量、陆续出现的违约事件……诸多警报频频亮起，让看空地产行业似乎成了绝对不会错的事情。然而正是这样的盲目，让一些具备潜在价值的房企被忽略，甚至背负了一些不白之冤。
　　眼下的世茂，就像在温水里煮着：虽然水的温度不低，但绝对成不了“水煮牛蛙”的食材。
　　你可以说它在“嗜老本儿”，在消耗几年前吞下的过冬粮。不过不能否认的是，现在就是地产行业的冬天，而且对于很多房企而言，它们没有足够的储备抵挡寒冷。只看这一点，世茂208.9亿港元的市值确实被明显低估。
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