城势2020 | 重庆房企拿地“稳”字当头

源自：界面

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原文标题：城势2020 | 重庆房企拿地“稳”字当头

⊙作者：王苏婵

　　2019年，重庆土地市跌宕起伏，在上半年经过几波高涨的行情之后，下半年逐渐变得平稳。
　　虽然土地成交量相比2018年增长近60%，住宅用地成交楼面价上涨14.1%，但是主城区56%的成交地块溢价率在10%以下。
　　由于金融机构收紧房企融资、销售业绩不理想回款压力较大，大量房企将放慢2020年拿地计划。

　　拿地：房企出手将放缓

图片来源：王苏婵/摄
　　据中原地产研究中心发布的数据显示，截至11月底，2019年全国一二线城市合计卖地金额达3万亿元，同比上涨幅度达21%。其中重庆卖地收入额为1332亿元，在全国排名第7，在西部城市中排名第一。
　　从整体上来看，今年重庆的土拍市场分为上半年和下半年两个阶段，表现明显不同。
　　上半年，经历3月、5月、6月三波成交高峰。其中3月份重庆土地市场成交面积，从2月份的477.68亩，猛增到2302.93亩。4月份短暂的平静过后，5月土地市场成交面积攀升到2696.26亩，6月再次刷新到2856.67亩的高峰。
　　下半年重庆土地市场出现明显降温，7月土地市场成交面积一下降到215.3亩，8月、9月、10月三个月最高也只有681.83亩成交，直到11月才回升到1596.38亩。
　　从价格来看，2019年重庆住宅用地成交楼面价为5956元/平米，相比2018年住宅用地成交楼面价5116元/平米，上涨14.1%。
　　界面重庆梳理发现，虽然土地成交量相比2018年增长近60%，住宅用地成交楼面价上涨14.1%，但是主城区56%的成交地块溢价率在10%以下，仅2宗地块溢价率相对较高，分别为融信集团以92.22%溢价率竞得的渝北区地块、中铁建集团以86.025溢价率竞得的大渡口区地块。
　　究其原因，在于一系列调控政策的出台。
　　从5月开始，央行、银保监会等部门对房企融资渠道进行收紧。
　　7月30日，中共中央政治局召开会议，部署2019年下半年经济工作时提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
　　克而瑞分析师认为，重庆土地市场在上半年比较热，下半年楼市销售相对困难，很多企业全年任务未完成，房企销售回款压力较大，加上金融机构对房企融资收紧，企业资金非常紧张，因此，大量房企将放慢2020年拿地计划。

　　方式：联合拿地是趋势

图片来源：王苏婵/摄
　　今年重庆的“拿地大户”是谁？明年房企又将以怎样的方式拿地？
　　据锐理数据显示，2019年，重庆土地市场最大的赢家是金科和万科，分别拿地11宗；龙湖和融创各6宗。
　　值得注意的是，今年开发商对联合拿地热情渐高。其中金科联合拿地9宗，融创联合拿地4宗，龙湖联合拿地4宗，万科联合拿地2宗。
　　重庆锐理分析师认为，在“房住不炒”背景下，银行压降涉房贷款规模，房企融资渠道收紧，采用联合拿地的方式一方面可以降低对企业的资金要求；另一方面，联合拿地也能降低决策带来的风险。
　　克而瑞分析师认为，联合拿地是新入渝房企实现城市进入和拓展初期的重要途径，如中骏，通过联合拿地实现城市多点布局，扩大流量份额，提升品牌影响力。在企业实现城市占位后，再以单独拿地的方式，打造城市品牌影响力，如新希望在2019年的6次参拍中，均为单独报名，意图单独拿地，独立操盘。
　　除新进企业偏好联合拿地外，城市部分深耕型房企更是对联合拿地“情有独钟”。以金科、旭辉为例，近三年，企业在主城联合拿地宗数分别为13宗、6宗，分别占企业主城招拍挂拿地宗数的48%和60%，联合拿地占比较大；今年前三季度房企销售排行榜显示，金科和旭辉均在重庆房企TOP10前列。
　　2020年，城市深耕型房企还将通过联合拿地扩大市场占有率，提高资金利用率，进行规模扩张。

　　区域：高新区是未来新宠

图片来源：王苏婵/摄
　　从土地成交区域来看，重庆锐理提供的数据显示，今年1月～12月25日，重庆主城区住宅+商业地块成交量两江新区最高，达到32宗，其次为沙坪坝区20宗。
　　克而瑞重庆分析师指出，2017年之前，主城区高价地块集中在核心区，如石桥铺、观音桥、南坪、化龙桥等板块。2017年开始，礼嘉、悦来等板块成为高价地区域。2018年，茶园、西永等区域成为新的高价地区域。2019年，随着中央公园等板块不断释放高质量地块，主城北区与两江周边成为高价地区域。
　　2019年重庆土地市场另一个热点在巴南，截至12月23日，巴南成交15宗土地。尽管在土拍上，巴南上半年在供应上不及北区，但它已是南区的主力输出。
　　值得注意的是，12月24日，重庆市第五届人民代表大会常务委员会第十四会议通过了关于重庆高新技术产业开发区行政管理事项的决定，明确了高新区主要职责、管理范围等。2020年房企争夺焦点或将转移到该区域。
　　在“重庆向西、成都向东”的大背景之下，重庆高新区作为成渝城市群一体化发展的重要阵地，也是重庆科学城的重要载体，地位可见一斑。在空间规划上，加密了公共交通的基础设施，特别是轨道交通，也增加了很多隧道，未来整个西部槽谷地带交通将非常便捷。
　　重要的地位、优惠的政策、便捷交通等要素将对2020年高新区土地市场产生重大影响。