不动产登记暂行条例明年3月施行 限制以人查房

源自：新金融观察

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　　《不动产登记暂行条例》2015年3月1日起施行，等了7年之久的靴子终于落地。虽然关于房地产产权的登记只是不动产登记中的一小部分，但这一小部分却是关注度最高的。不动产登记是房产税开征前兆吗？它会使房价下降吗？“房叔房姐式”的住房腐败会被遏制吗？对每一位普通人来说，该条例的实施将带来哪些生活上的变化？从这些不断被提及的问题中就可以看出，不动产登记被寄予了太多期待。

⊙ 记者：刘君

爽约半年背后
　　2014年12月22日，国务院颁布第656号国务院令，《不动产登记暂行条例》（后称《条例》）正式公布，并自2015年3月1日起施行。《条例》的正式公布，标志着不动产统一登记工作顶层设计基本完成，转而进入正式落实阶段。
　　早在2007年通过的物权法中，即用专节规定了不动产登记制度。2013年国务院曾给出时间表，2014年需完成不动产统一登记工作的各级职责整合和基础制度建设，并于2014年6月底前出台登记条例。
　　不过到今年6月末，《条例》并未如约出台。直至8月才公布征求意见稿，又经过4个多月，《条例》方才出台。中国指数研究院在其研究报告中表示，作为我国房地产乃至宏观调控的重要一环，由于涉及部门众多，统一登记工作的推进需排除多方阻力，但中央的空前决心最终推动条例落地。
　　清华大学法学院副教授程啸在接受媒体采访时表示，因为涉及《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《森林法》和《农村土地承包法》等多部法律条文的协调问题，从技术上也使《条例》最终延迟出台。
　　与8月15日公布的征求意见稿相比，《条例》的主体框架基本保持一致，分为总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任及附则六个内容。具体来看，《条例》则在多个细则方面有所调整，对登记类型、登记权利、不动产登记人员、不动产登记机构的审查职责、登记错误的赔偿职责等方面进行了明确，原三十条内容细化至三十五条。
　　在天津财经大学人文学院院长丛屹看来，不动产登记作为基础性制度，是一项早就应该开始做的工作。“无论确定产权关系，还是为了房地产市场的管理，不动产登记都是最起码应有的制度。没有不动产登记，楼市调控没有微观数据基础，还会产生很多灰色的隐形问题，给投机、腐败留下漏洞可钻。”丛屹表示。

信息共享统一
　　长期以来，我国不动产登记工作采取的是各部门、各地区分散登记体制。随着经济社会的发展，这一套体制已经无法满足社会管理和经济活动的需求。不动产多部门管理导致的职能重叠、重复登记等问题，直接导致资源利用和社会管理效率低下，交易活动安全性受到影响，不动产权利人的合法权益难以得到有效保护。
　　国土资源部相关负责人表示，相关不动产管理部门都在办理不动产登记，各自配备了一整套专门的人员、机构、场所以及设施设备等。国家不仅为此多支付人力物力成本，而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致争权夺利或者推诿扯皮，降低行政办事效率。建立不动产统一登记制度，理顺部门关系，整合登记职责，可以大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。
　　《条例》将此前庞杂而分散的不动产系统整合成一个统一的平台，并强调不同机构间信息的互通和共享。《条例》规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
　　不动产登记局局长王广华表示，这一制度设计下，既方便群众依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。
　　《条例》中明确，“不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。”与征求意见稿指出的“不动产登记簿可以采用纸质介质，也可以采用电子介质”有明显不同，明确电子介质的使用，无疑为未来的不动产登记信息联网奠定基础。

限制以人查房
　　近年来冒出的“房叔”“房姐”“房妹”等新闻不断吸引各方眼球，“以人查房”也被当成不动产登记的重要看点。
　　从《条例》内容来看，“以人查房”的主体受到严格限制。《条例》规定，只有权利人、利害关系人、有关国家机关才可以依法查询、复制不动产登记资料。“不动产登记作为一项基础性制度，其根本目的是摸清楚家底，厘清产权关系，并没有直接指向反腐领域。所谓的‘以人查房’，其方式是使人可以随意查到其他人名下的房产，从财产隐私保护的角度看，不动产登记对其谨慎对待是正确的。”丛屹表示，不动产登记不意味着所有信息完全公开，个人私人财产权保护，查询的理由、条件是需要法律有详细规定的，制度的完善还需要一个过程。操作细则在没有讨论清楚之前，宜严不宜宽。
　　“纪检机关不再需要到各地搜集线索，而只要经过一个平台就可以查询某一特定个人名下的全部不动产。”程啸表示，统一完善不动产登记信息，从衍生价值角度来看，是有利于反腐的，《条例》中也明确表示，纪检机构等有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料，他们可以更加清晰的查清官员的房产腐败问题。
　　与此同时，《条例》将不动产登记信息的保护放到很重要的位置，将征求意见稿中的第二十四条拆分为二十六、二十八两条，其中二十六条新添内容“涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施”，同时第二十八条中也明确指出“未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料”，强化了对于国家、个人的不动产信息的保护，较征求意见稿更加严密，范围也更加广泛。《条例》规定，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任。

房产税的必要不充分条件
　　对于普通人来说，关注不动产登记制度，很大程度上源于对房产税的关心。不过接受新金融记者采访的业内人士均表示，《条例》的出台，距离房产税还有很长一段路要走。
　　易居房地产研究院研究员马千里表示，不动产登记条例虽已出台，但数据库的自身建设还有很长的路要走，与住建部、农业、林业、海洋等各部门的信息统一交互也存在着很多门槛，《条例》本身提出的建立信息平台方面，也仅仅是一次全国范围的“居民财产登记”而已，而从条例发布前后的政府表态来看，并未涉及后续工作，诸如房产税等顶层调控机制的推进等。
　　“不动产登记制度只是房产税的必要条件，不是充分条件。大家没必要认为一有不动产登记，马上会有房产税，房产税要在住宅市场作为财产税确立，还有很长的路要走。不动产登记只是条件之一，不是全部条件。”丛屹表示。
　　2014年3月不动产登记工作第一次部际联席会议曾经指出，将“用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台”。
　　王广华的公开表态也证明了不动产登记本身还有一段路要走。他表示，国家层面负责开展信息化建设顶层设计，组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作，2015年下半年开始陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，提供不动产登记信息查询服务。“我们计划2015年7月上线试运行信息平台，2016年完善平台并扩大试运行范围，2017年全面运行。”王广华在接受采访时表示。
　　在数据库建设上，虽然条例规定各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，不动产登记信息管理基础平台也开始实施，但并未说明信息管理基础平台是否应具有“按人查询”、“按年限查询”等分类查询功能，与房屋交易、林地、海洋等方面的数据关联也没有做出具体要求，以此来看，数据库的本身应用建设还有很长的路要走。据了解，针对上述问题，国土资源部正在牵头起草《条例》的具体操作细则。

房地产长效机制
　　中国指数研究院的分析师更愿意将不动产登记看作房地产长效机制的一部分来看待。“今年以来，房产税提法已趋于弱化，房地产税制改革取而代之，作为底层架构的重要内容，建立全面、详尽的不动产档案尤为重要，而以土地为核心的登记方式，也将进一步完善集体土地产权，推进农村土地制度改革，推动农地入市。”上述中指院分析师对新金融记者表示，短期内登记工作难以覆盖存量市场，但随着时间的推进，全国房地产基础数据将逐渐充实、完善。
　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础的内容，有利于摸清国家的住房家底，进而制定更加合理、科学的政策。全联房地产商会名誉会长聂梅生则认为，当前“楼市调控的长效机制也都在储备阶段”，诸如土地制度改革、不动产登记都是楼市调控长效机制推出的基础性手段。