上市房企上半年失血1208亿元 资金压力持续增加

源自：中国证券报-中证网

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⊙ 记者：于萍

　　由于销售下滑、融资受阻，今年房企正面临着越来越大的资金压力。据中国证券报记者统计，上半年沪、深A股市场上市房企的经营性现金流量净值为-1208亿元，较一季度-903亿元的情况进一步恶化，并刷新了A股房企经营现金净流出的历史纪录。
　　当前楼市仍处下行调整期，百城房价8月继续环比下滑。进入“金九”传统销售旺季，众多房企开始加大推盘力度。业内人士指出，未来房企仍然面临去库存的任务，尽管近期部分城市的成交量在取消限购的刺激下短期回升，但在信贷政策不变的情况下，今年房企仍将面临较大的资金压力。

资金链压力大
　　房地产是资金密集型行业，却成为上半年A股市场现金流最为紧张的行业。-1208亿元的经营性现金流量净值，刷新了2010年年报时～943亿元的纪录，这也是上市房企经营性现金净流出首次破千亿元。
　　同花顺iFinD数据显示，上半年沪、深两市146家上市房企的经营性现金流量净值为-1208亿元，而去年同期为-584亿元。今年一季度，上市房企的经营性现金流量净值已经达到-903亿元，二季度尚未出现好转。
　　在这146家上市房企中，有107家房企的经营性现金流量净值为负数。如果从销售商品、提供劳务收到的现金这一指标看，上半年上市房企共实现3910亿元，同比下降约2%。在大型房企中，保利地产、招商地产、泰禾集团、华侨城等上半年的经营性现金流量净值均为净流出状态。万科的经营性现金流量净值则为34.33亿元，较去年由负转正。
　　对于房地产企业而言，经营性现金流量反映了销售回笼以及土地支出等多个方面。前几年部分房企曾因大举扩充土地资源而导致现金净流出，但是从2014年中报的情况看，现金流的恶化并非源自土地储备的扩张，相反，不少房企都在放缓拿地节奏。
　　业内人士表示，房地产企业通常将拿地支出计入现金流量表中的购买商品、接受劳务支付的现金科目下。今年上半年房企拿地规模下降，该项目也出现“缩水”。以万科为例，虽然公司上半年经营性现金流出现好转，但主要是现金流出明显下滑，其中上半年购买商品、接受劳务支付的现金同比减少了约132亿元。
　　销售回笼难度加大也在一定程度上影响了部分房企的现金流。保利地产中报显示，公司上半年经营活动产生的现金流量净额为-142.8亿元，同比下降250%。公司称，主要原因是联营、合营企业往来增加及销售回笼减少。
　　作为资金密集型行业，房地产企业普遍依靠财务杠杆维持生存和扩张。上半年房地产开发资金来源合计5.89万亿，同比增长3%，同比增速创下历史新低。与此同时，上市房企的资产负债率有所增加。在剔除预收账款后，上市房企上半年资产负债率为52.8%，同比提升了3个百分点。

去库存任务艰巨
　　在经营性现金流下滑的同时，房企存货不断增加进一步加剧了资金周转的压力。
　　统计显示，截至6月末，上市房企存货合计达到2.21万亿元，较年初增长了11%，同比增长了25%。万科上半年存货合计3416.7亿元，较年初增长3.18%；保利地产的存货额达到2660亿元，较年初增长10.88%。招商地产、金地集团的存货较年初分别增长了16.3%和7.5%。
　　由于销售低迷、供应放大，不少城市的库存量正在不断积压。数据显示，包括北上广深在内的14个城市上半年新房库存面积由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米，库存去化周期由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。
　　同花顺iFinD数据也显示，截至6月末，九成以上的上市房企的存货周转率较年初出现下降。万科存货周转率为0.08次，而年初时曾达到0.32次。保利地产、金地集团的存货周转率也维持在0.08次左右的范围内，而年初时这些公司的这一数值都曾维持在0.25次以上。
　　对于房企而言，去库存已经成为当务之急。万科就在中报里表示，公司将继续坚持积极销售的策略。对于新项目，公司将坚持新推盘当月销售率60%的销售目标；同时，公司将进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
　　国金证券研究报告指出，房地产行业现有库存量已经接近历史峰值，二线城市绝对和相对库存都比一线城市更为严峻。尽管二线城市销售好于一线，但由于前期形成供给更多，因此去化周期水平仍高于一线城市。今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平，房价会有实质调整压力。

楼市仍处调整期
　　从楼市目前现状看，尽管取消限购的城市不断增加，一定程度上带动了成交量短期内回升，但是房价仍然处于下行调整期。
　　中国指数研究院最新发布的报告显示，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，8月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比下跌0.59%。这已经是连续第4个月下跌，但跌幅收窄0.22个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价同比上涨3.15%，涨幅较上月缩小1.57个百分点，连续第8个月缩小。
　　数据显示，8月份，北京、上海等十大城市新建住宅均价为19226元/平方米，环比下跌0.53%。这已经是连续第4个月下跌，且10个城市仍全部下跌。
　　中指院分析人士指出，8月房地产市场仍处于下行调整期，全国整体信贷未全面放松，部分城市房地产信贷环境略有改善。由于部分城市取消限购刺激需求入市，短期市场成交回升。预计随着“金九银十”供应高峰的到来，房企在加大推盘力度的同时，合理定价、有效促销将会吸引刚需入市，市场成交或将季节性环比回升。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“金九银十”整体表现预计将是在价格进一步小幅回落的前提下，成交量逐步复苏，好于今年上半年，但难以再现过去的热市，国内楼市已进入由市场调节的“新常态”。
　　随着楼市降温，各地放松楼市调控的举动也越来越多。中原地产分析师张大伟认为，一线城市年内取消限购的可能性非常小。从全国范围看，限购政策已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。