深华发A旧改项目被指一地两卖 称会解除与万科合同

　　涉数十亿收益旧改项目被指“一地两卖”深华发A称会极力解除与万科合同
　　双方纠纷升级，万科则表示不会放弃光明华发旧改项目，会坚持通过司法途径解决问题。

源自：南方都市报
⊙ 作者：陈博

　　公告所涉及的“公明旧改项目”，位于公明中心区，北临兴发路，东临振明路，已列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。

南都调查
　　深圳万科与深华发A关于光明新区华发片区城市更新项目的纠纷再度升级。上周四，深华发A发布“深圳光明新区公明街道华发片区更新单元”城市更新项目推进实施进展的公告，宣布将与华侨城旗下子公司签署《合作框架协议》。而这其中，就包括光明新区公明街道华发工业区的旧改项目（以下称“公明旧改项目”）。
　　时隔16个月，这两家曾经携手的合作伙伴，似乎将走向“劳燕分飞”的结局。
　　南都记者了解到，早在2015年8月21日，深华发A就和万科签署了《光明新区公明街道华发工业区旧改项目合作经营合同》（以下简称《合作经营合同》）共同开发公明旧改项目，后因纠纷一直未动工，目前该合同还未解除。
　　对此，万科认为，在合同尚未解除的情况下，中恒集团上述与华侨城A签约合作是无效的，涉嫌“一地两卖”。深华发A方面则表示，深华发作为项目在登记机关备案的所有者，并未就公明旧改项目签署任何协议，不存在“一地两卖”的情况，并称公司“会极力解除与万科之间存在的合同，当然也不排除通过法律途径”。

曾经的合作伙伴“撕破脸皮”
涉及数十亿收益项目
　　曾经的合作伙伴“撕破脸皮”，出现在近日的深华发A和深圳万科身上。12月8日，深华发A发布“深圳光明新区公明街道华发片区更新单元”城市更新项目推进实施进展的公告。
　　“未过户，不影响协议签订”
　　上述公告称，公司控股股东武汉中恒集团（以下称“中恒集团”）与华侨城A（000069.SZ）旗下子公司深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司（以下称“恒祥基”）展开合作，双方签署了《合作框架协议》，其中包含深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目（以下称“公明旧改项目”）。
　　深华发A证券事务代表在接受媒体采访时表示，此前与万科的合同争议，因为并未过户，并不影响中恒与华侨城A之间框架协议的签订。
　　昨日，万科接受南方都市报采访时表示，他们之前与深华发A的合同已生效，且在万科未同意解约前，持续合法有效，深华发A也已通过股东会、董事会的表决且作了相关表决及公告。
　　万科方面称，在此背景下，深华发A再就此项目与第三人签订的协议，均属于无效合同，尤其是，第三人有义务、有能力通过深华发A的公告了解万科与深华发A合作且合同仍然有效之事实，这份协议损害了万科的合法利益，根据合同法，应当属于无效合同，在合同尚未解除的情况下，中恒集团上述与华侨城A签约合作是无效的，涉嫌“一地两卖”。
　　对此，深华发A对南方都市报记者回应称，公司控股股东中恒集团与华侨城A签署了合作框架协议，协议约定合作范围是武汉中恒集团所拥有的多个项目（潜在的项目总开发量约400多万平方），公明旧改项目作为一个潜在的合作机会（45万平方，仅占10%左右）纳入其中（因为武汉中恒集团在此项目中拥有49.5%的权益）。

深华发A对项目价值未置评
　　公开资料显示，公告所涉及的“公明旧改项目”，位于公明中心区，北临兴发路，东临振明路，已列入《20 10年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。
　　据媒体援引深圳地产人士估计数据，此次公明旧改项目规划批复可建设面积为45万平方米，其中可售面积价值按区域市场价估算为220亿左右，而按照中恒和深华发A在该项目的权益比重，除去补交地价和建安成本，其收益预计至少达到80亿元。
　　对此，深华发A回应称，可售面积应为35万平方米。至于对未来的判断数据，只能说是地产界人士的估计，未来的价值还有很多变量（深圳地产价格走势，限购政策的变化，开发成本控制等等），目前不作评价。
　　按照此前的协议，深华发A可获得拆迁补偿对价为5亿元的现金补偿以及10万平方米的还迁商业面积（其中7万平方米可保留，3万平方米可对外销售）。去年6月，深华发A曾聘请独立第三方国众联资产评估土地房地产估价有限公司对目标项目商业价值进行的估价，配套商业的均价为410 0 0元/平方米，商业综合体的均价为270 0 0元/平方米。按此计算，深华发A可售商业部分的货值至少达到12亿元以上。
　　昨日，深华发A在回复南都记者时还补充表示，公司述及公明旧改项目时特别说明“中恒集团应在解除与万科的《合作经营合同》后，促成包括深华发在内的各方签定具体合作协议”。他们认为公司作为项目在登记机关备案的所有者，并未就公明旧改项目签署任何协议，不存在“一地两卖”的情况。

纠纷源于土地未按时移交
责任在谁？万科、深华发A互辩
　　既然早在2015年8月21日，深华发A就和万科签署了《合作经营合同》，那么为何深华发A和万科的合作一直迟迟未深入下去？

“未及时办理相关手续”
　　通过深入调查，南方都市报记者发现，深华发A和万科合作未深入的根源在于签署《合作经营合同》后，因公明旧改项目土地未及时办理相关手续，双方开始产生纠纷。
　　深华发A表示，公司未按时移交土地的主要责任在万科。中恒集团积极拆迁，59个租户已经清理了54个租户，推进虽然困难，但进展也是很卓著。“租户不走，深圳万科本身就应该跟我们共同面对，结果却全推到我们头上来”。
　　万科则回应称，现未搬迁的5个租户已出具了书面意见（有盖章），里面明确说明租户拒绝搬迁，原因在于华发公司野蛮拆迁、拒绝协商补偿问题，且采取断水、断电、威胁等非法手段伤害了租户，如果深华发A公司主动友好协商，搬迁问题早已解决。“根据双方的合作协议，深华发A方负责搬迁问题、承担所有责任及产生的补偿”。

万科提出仲裁申请
　　同时，万科还搬出法律“武器”，根据合同法第121条明确规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。“搬迁户导致华发公司的违约，由深华发A公司承担。”
　　根据万科的说法，未按时移交土地并办理相关手续，中恒集团已经违约，并就此提起了仲裁申请，已由华南国际经济贸易仲裁委员会受理。深华发A方面认为，万科提出的仲裁申请可谓无理。
　　一份来自华南国际经济贸易仲裁委员会《仲裁申请书》显示，深圳万科诉求为，中恒及中恒华发继续履行合同并承担违约责任，并赔偿违约金及律师费共约4.6亿元。
　　深圳市中级人民法院认为，深圳万科的仲裁保全申请符合法律规定，并提供了担保。据此，深圳中院查封，冻结被申请人武汉中恒集团及公司名下价值人民币21000万元的财产，冻结被申请人武汉中恒集团持有的公司股份共116489894股，其中116100000股已质押，冻结期限从2016年9月27日至2018年9月26日。

观察
“所述旧改项目炙手可热”
　　“增值空间还是有的，况且深圳房价目前已经达到一个比较高的点。”世联行首席工改顾问董极分析，这三年，光明新区的人口导入开始成规模，产业发展有了起色，所以这个片区的发展趋势还是很明显的。“部分IT企业也开始将生产研发部门往这里搬迁，预计直到2020年这个片区会有一个质变的过程。”而在今年6月龙光地产以140.6亿元在光明新区拿下全国总价地王之后，光明楼市也愈来愈多进入开发商与购房者的视野。这或许是上述公明旧改项目炙手可热的原因之一。
　　南都记者陈博 见习记者：邹晨辉