石榴集团被迫退出郑州土拍 破坏潜规则遭同行维权

源自：界面

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　　破坏潜规则后 石榴集团被迫退出郑州土拍
　　遭遇同行强烈维权后，石榴集团不得不宣布退出郑州土拍市场。
　　傅林林
　　12月3日，郑州。金水东路和黄河东路交叉口，数十辆维权车辆缓慢行驶，车上挂着条幅，还将石榴集团称作“K2”，要他们“滚出郑州”。
　　一个月前，K2集团刚刚将自己更名为石榴集团。这家2007年成立于北京的房企，主打中高端住宅，目前其业务已扩展到北京、上海、浙江、河北等地。他们在更名发布会上意气风发地向媒体阐述其规划前景，但一个月后，却被郑州同行逼着放弃郑州市场。
　　12月9日，郑州将网拍9宗土地，其中5宗为城改用地，4宗为合村并城用地，石榴集团报名了其中7幅，并交纳了竞买保证金8亿元，这成为此次维权的导火索。
　　因为更早的一段公案，石榴集团已被视为破坏了郑州城改潜规则的企业，进入了本土企业的黑名单，闻得此消息的郑州本土开发商自然坐不住。
　　这段公案源于今年7月7日。石榴集团旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司，在郑州以9.3亿元的价格竞得高新区石佛村地块，总出让面积8.1万平方米，折合楼面地价2545元/平方米。
　　这是一块城中村改造用地，也是石榴集团在郑州拍下的第一块地。
　　100多轮的竞拍殊为不易，但背后隐藏的风险则更大。有着巨大体量的城改项目是很多本土企业赖以生存的“肥肉”，据统计，郑州未来三年入市项目总体量约为6563万平方米，其中仅城中村改造项目体量约为6256万平方米。与城改相配套的则是“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式，这是郑州多年政商形成的游离于市场之外的默契。
　　开发企业一般提前三年就开始介入拆迁、补偿、支付过渡费、建设安置房等一系列工作。前期的投入大致在10亿元左右，最终的土地出让也只是象征性地走过场，一般以底价都是定向输送，同时政府会返还60%～65%的土地款给开发商。
　　财信国兴地产总经理韩凯曾表示，由于与村民签订协定无须向政府缴纳费用，而缴纳给村民的所谓保证金也仅仅是极小的数额，故开发商在前期几乎不用承担任何风险就能获得某个城中村土地的前期实际操作权，大多数开发商目前采用的手段是先以很小的代价获得这种操作权之后再想办法去筹集开发资金。
　　但由于缺乏监管，这样的模式也埋下了隐患。郑州本土企业都有着非常好的政府资源，这种政商关系让外地开发商很难进入郑州市场，不管是万科还是恒大，在郑州都选择了联合本土企业共同拿地开发的模式。
　　石榴集团在土拍中无视这一“潜规则”，将别人养了很久的“孩子“给抢了去。实际上，在72号地块，福晟谦祥钱隆城早已开售，石榴成了别人眼中的“搅局者”。
　　事情并没有以市场化的方式解决，政府充当了这一规则的捍卫者。
　　7月20日，郑州市国土局通过《郑州日报》发布公告，宣布72号地块出让无效。三天后，石榴集团发表声明称：“对于本次出让人郑州国土局作出的竞得无效的决定，我司将积极依法申请行政复议。”
　　陷入危局的石榴集团，在舆论上似乎也不太顺利。在国土局发布公告之前，网上流传着一份国土资源局的红头文件，表示：K2即日起不得参加郑州市内土地公开出让交易活动，72号土地将另行组织出让，并要求再次出让地价如低于此次成交价，由涿州京汇按实际差额支付赔偿金。
　　同时，还有消息称郑州诸多开发商组团前往北京，想让石榴集团不再搅局。
　　石榴集团的品牌总监徐振峰向界面新闻表示：“这些都是都是黑我们的，我们确实跟他们谈了，但没有这些内容，我有录音，必要时可以公布。”
　　但不可否认的是，石榴集团和政府杠上了，当然，这也并非石榴想看见的情况。
　　徐振峰向界面新闻表示：“刚进入郑州市场时，我们也尝试与其他本土企业合作，在郑州也有一些项目，但整个郑州市场比较封闭，开发商的水平都不太高。”在各个二线城市频繁参与土拍却始终没有表现的石榴集团，终于禁不住郑州的低地价诱惑，成了“出头鸟”。
　　而申请行政复议则意味着石榴集团将面临长期的拉锯战，徐振峰告诉记者，“我真的希望能跟国土局坐下来好好协商。”但令徐振峰没想到的是，四个月后他没有等到行政复议的结果，而是石榴集团退出郑州土地市场的决定。
　　石榴集团内部人士向界面新闻表示，“目前保证金的事还没有明确的说法，很多后续细节还需要商议，之前的项目不会受到影响，会继续销售。”
　　而未来，石榴集团会顺应郑州的规则在城改市场中分一杯羹，还是冒着被赶出郑州市场的风险继续做搅局者，这个艰难的选择已经摆在了他们面前。