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 黑叶猴 发表于: 2022-5-1 09:49:00|显示全部楼层|阅读模式

[2022年] 从运钞车到房地产,这对重庆兄妹再获一个IPO

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源自:猎云网
  本文来自合作媒体:融中财经(ID:thecapital),作者:若风,编辑:吾人。猎云网经授权发布。
  地产圈,曾与龙湖、金科并成为“渝派三强”的东原地产,其母公司迪马股份终于再次迎来一个IPO。
  旗下物业子公司东原仁知拆分上市,今日登陆港交所,股票发行价11.90港元/股,截止发稿前,股价最高为12.20港元/股,市值1.97亿港元。
  相比于2020年物业企业赴港上市的高峰盛况,东原仁知此番上市略带几分落寞,而与金科服务的上百亿市值相比,成绩自然也算不上亮眼。
  从去年4月底,东原仁智向港交所递交了招股书,1年时间叩开资本市场的大门,也使得东原仁知成为了继金科服务、新大正之后,重庆第三家上市的物业公司。
  说起其背后母公司迪马股份,这个以运钞车起家,以房地产发家的传奇公司,还曾是重庆市第一家上市民营企业。
01、运钞车起家,罗氏家族做出重庆第一个IPO
  地产江湖30年,派系清晰,特色分明。其中,粤系强劲、闽系凶猛、浙系重质、川渝稳健。
  而川渝派系一向又以理科生著称,跟随上世纪80、90年代改革开放的春风,诞生了像龙湖、金科、东原、蓝光、华宇等这样的地产龙头,成绩可圈可点。
  其中,东原、龙湖、金科又并称为“渝派三强”。
  不同于别家房企都是先有房再有车,东原确是以“运钞车”起家,属于先有车再有房。说起这家传奇的家族企业,背后离不开罗氏兄妹多年的运筹帷幄。
  罗韶宇毕业于重庆工商大学,父亲罗刚比较低调,只有少数重庆军工系统及老长安人记得他,其母亲彭启慧也曾在重庆长安工作,罗家兄妹也称得上是长安子弟。
  时间回溯到上世纪90年代中期,银行运钞车被抢事件频发,人民银行率先将防弹运钞车提上日程。
  罗韶宇察觉到东风来了,于是他与母亲共同合资组建中奇公司,这就是迪马股份的前身,而此时的罗韶颖还在美国留学。
  迪马股份仅用了4年的时间,就在防弹运钞车和警用车领域市场做到占有率全国第一,自此,罗韶宇名声大噪,年仅32岁。
  2002年,迪马股份登陆A股市场,成为重庆第一家民营上市企业,也是中国特种车行业第一家上市公司。
  而就在迪马股份上市一年后,妹妹罗韶颖回到国内,但是她并没有进入家族公司任职,而是先后担任国泰证券投资银行部项目主办、华夏证券投资银行部业务董事。
  2004年,迪马股份旗下的房地产板块东原集团成立,开始特种车、房地产双线并行发展。随即,罗韶颖被“安排”回重庆,担任东原地产的总经理助理,专司房地产营销。
  最初东原地产以重庆为大本营,深耕西南,直到2017年,罗韶颖将企业总部从重庆搬到上海,加速全国布局。在罗韶颖带领下,东原2018年销售规模突破500亿,挺进行业50强。
  在开疆拓土之余,东原地产野心勃勃地定下了未来目标──短期目标是进入房企50强,下一个目标是30强。同时,在2020年实现千亿销售额的目标。
  然而,发展轨迹走到2022年,回头来看,东原地产三年冲刺千亿元销售额的野心显然是落空了。
  2017年,东原地产开始加速全国化扩张,但这一年,恰恰也是新一轮房地产调控的起点。东原地产的逆势扩张就显得有些生不逢时,也为其此后的毛利率大跌埋下伏笔。而较晚开启的全国化扩张,也注定东原地产在行业严调控和竞争加剧双重夹击下,无法如愿快速发展。
  数据显示,2018年~2021年前三季度,迪马股份的毛利率分别为29.92%、28.65%、20.39%和18.34%,持续下滑;2021年东原地产销售金额553.7亿元,而上年同期东原地产的销售额还为602.1亿元,同比下滑8.7%。
02、拆分子公司上市,利润3年翻4倍
  而此时,迪马股份分拆物业子公司“东原仁知”赴港上市,显然也不是最好的时机。
  比起前两年,如今的港股市场,对于物业股的热情已经开始降温。过去半年来,通过港交所聆讯的物业公司数量大幅减少,除金茂服务、中梁百悦智佳、中南服务之外,只有祥生活、京城佳业、德商产投、力高健康生活等少数几家。
  所以,此番迪马股份分拆东原仁知上市,也多被业界解读为,解决自身造血能力不足、融资困难的“燃眉之急”。
  但其实,迪马股份分拆子公司上市的心思早就有迹可循。
  2020年9月,罗韶颖亲口承认,一直在筹备物业分拆上市。从罗韶颖公开流露出物业分拆上市的想法后,不同于其他物企暗度陈仓的并购,东原物业便开始了明火执仗的操作。
  2021年1月,东原物业先是更名为“东原仁知城市运营服务集团股份有限公司”;随后2月24日,东原仁知联合大爱公共设施共同成立“东原凯越物业”,东原仁知占51%股权,剩余股权由大爱公共设施持有。
  合资成立“东原凯越物业”,在于进一步补足东原仁知的短板,以此形成涵盖高层、公寓、别墅、洋房等高端住宅业态的服务到甲级商业写字楼宇,产业园区,高校医院,政府办公楼,城市服务,甚至涉及国际综合服务等全业态多元化布局。
  除了更名定位外,东原仁知很早便已筹谋股权腾挪变更,且都已完成。
  自从2019年底,迪马开启股份制改造,便为东原仁知未来赴港IPO埋下伏笔。
  彼时,东原仁知拟实施员工股权激励暨增资扩股的方案,激励对象为东原仁知及其下属子公司的董事、高管及对发展有较大贡献和影响的核心人员,共12人,其中有副总经理范东、财务总监刘兴。
  激励人员通过出资199.47万元入伙持股平台──天津盛益合企业管理咨询合伙企业(有限合伙),间接持有东原澄方16.63%的股权,形成对东原仁知的增资。
  随后又进行了一系统的股权腾挪,最终结果是:
  迪马股份全资子公司天津澄方企业管理咨询有限公司持有其51.04%的股权,员工持股平台天津盛益合企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持有其9.98%的股权;此外,栢天有限公司和嘉实物业管理投资有限公司分别持有其25.41%和13.57%的股权。
  重点注意的是,嘉实物业管理投资有限公司刚刚在香港注册成立的公司,注册时间是2020年10月份。
  至此,赴港上市前的基本操作都已完成了,就差最后递表。
  2021年4月30日,东原仁知首次向港交所递交了招股书;2022年3月,通过港交所聆讯后不久,其又马不停蹄地发起了招股。
  谋划之余,业绩也有支撑。
  公开资料显示,2019-2021年,东原仁知服务的合约建筑面积由1980万平方米增加至4290万平方米,涨幅约117%;在管项目数量由80个增加至325个,涨幅超300%;在管建筑面积由1190万平方米增加至2820万平方米,涨幅约137%;其中,非住宅物业的在管面积由120万平方米增至770万平方米。
  业务规模扩大自然带来了业绩的高速增长。
  资料显示,东原仁知服务的收益由2019年的5.59亿元增加约113.4%至2021年的11.93亿元;毛利则由2019年的1.33亿元增长约132.8%达到3.09亿元。此外,东原仁知服务的年内利润更是从2019年的2560万元增长至2021年的1.30亿元,3年时间涨了4倍。
03、中西部经济崛起,重庆已收获80多家上市公司
  1年时间叩开资本市场的大门,也使得东原仁知成为了继金科服务、新大正之后,重庆第三家上市的物业公司。
  而据重庆官方数据,截至2021年11月底,全市境内外上市公司数量已达80家,相比于2020年的57家,同比增长40%。
  从市值划分来看,25家上市公司市值超100亿,5家上市公司市值超500亿,3家上市公司市值超1000亿。总市值排名前十的企业为:智飞生物、长安汽车、长安B、小康股份、重庆啤酒、博腾股份、渝农商行、西南证券、太阳能、涪陵榨菜。智飞生物总市值位居第一,达1993.6亿元。
  从企业类型来看,占比最高的分别是生物医药、汽车、公共事业、房地产等。其中,汽车产业是重庆市的支柱产业,以长安汽车为代表。据iFinD数据统计显示,重庆市有9家上市公司业务涉及汽车产业,如汽车整车研发及销售业务、汽车零部件业务、汽车服务业务。
  此外,重庆还有国家级专精特新“小巨人”企业118家,市级“专精特新”企业659家,部分企业处于细分行业龙头地位,这些企业都可成为优质的上市后备资源。
  企业上市是衡量城市核心竞争力的重要标志,重庆近两年明显加快了推动本土化企业上市的步伐。作为中西部经济崛起的代表,2021年重庆GDP总量为27984亿,增长8.3%,在全国城市排名中仅次于北上广深。除了整体经济的高速发展,重庆在企业上市辅导工作上也不断完善工作机制,营造良好上市氛围:
  一是建立重庆市企业上市工作联系会议机制,成立科创板上市专项工作小组,开辟“绿色”通道,加快解决企业上市障碍;
  二是出台《上市财税奖补政策》,市级层面为新三板挂牌企业提供60万元奖励,为上市企业提供200万奖励和600万税收返补,5年来为174家重点培育企业拨付奖励资金1.7亿元;
  三是建立专项上市资源储备,筛选形成100家科技型企业名单,分层培育、精准发力。
  此外,在去年各市级母基金爆发的浪潮下,重庆市也闻风而动,积极设立科创引导基金,由重庆市政府单独出资或与其他资本共同出资设立、按市场化方式运作、引导社会资本投向科技创新类项目的政府投资基金。已累计参与出资70余支子基金、总规模超过600亿元。
  除自身参与设立大规模引导基金以外,近两年,成都与重庆还多与成都实现双城联动、牵手合作,共同设立母基金。2021年2月,成渝地区双城经济圈发展基金注册成立。
  市金融监管局相关负责人表示,下一步,重庆将继续把发展资本市场作为推动金融改革创新的重要内容,强化上市公司培育,全力支持企业投身资本市场“蓝海”,为西部金融中心建设提供更大助力。
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