中国房企的“颜色改革”可能才刚刚开始 | 由己斋

源自：中指研究院

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　　来源 |房市很有趣（ID：shen_linan）
　　作者 |由己斋
　　你吃了吗，是温饱时代的普遍问候；
　　你买房了吗，是全民买房时代的招呼；
　　这是对百姓，TOC。
　　你们搞多大了，搞到哪个省了，这是野蛮生长时代的问候；
　　你们是什么色，这个色宜念shǎi，才更有味道，这是“三道红线”背景下“活下去”时代的招呼；
　　这是对开发商，TOB。
　　中国房企无疑要经历一次“颜色革命”，“三道红线”把开发商分成天边彩虹颜色的前半段──赤橙黄绿，已经让不少开发商脸色一下陷入到“青蓝紫”的境地。
　　给开发商一点“颜色”看看！
　　原来大哥您还留有这么一手！
　　“三道红线”，是央行和住建部门联手限制开发商融资的政策：
　　1、剔除预收款后资产负债率大于70%；
　　2、净负债率大于100%；
　　3、现金短债比小于1。
　　“三道红线”全踩，恭喜你是红色房企，有息负债规模不准再增加。
　　踩中“两道红线”，恭喜你是橙色房企，有息负债规模年增速限制在5%内。
　　踩中“一道红线”，恭喜你是黄色房企，有息债务规模年增速限制在10%内。
　　“三道红线”一道都没踩，恭喜你为绿色房企，有息债务规模年增速放宽，但也不能超过15%。

　　此政策称从2021年开始在全行业全面执行，并力争让房企在3年内完成降负债的目标。
　　为什么这项政策震撼业内，因为在“房住不炒”的总指引下，各地原本“因城施策”，就是每个城市根据市场走向，制订房地产调控政策，像深圳不断从严而哈尔滨全面放宽，许多城市落户零门槛，而北京上海等特大城市，仍是一户难求。
　　三道红线，实则从“因城施策”，提升到“因企施策”的层面上来，就是针对不同企业，采取不同的调控措施，核心就是控制负债扩张，不让你随便举债，借东还西，没完没了，直到完了，完了……
　　这同样代表监管部门对开发商的彻底不放心，开始像监管金融机构那样监管大型房地产企业，不再指望他们全靠自觉性，主动规避风险健康前进，相反更多担心房企债多不愁，大而不倒，大而不能倒……
　　代言性观点就是银保监会主席郭树清强调那样：
　　房地产已是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

　　这政策是不是来真的，还有重要的风向标请君参阅、明晰。
　　一看行业老大。
　　不管承认与否，不管万科比恒大、碧桂园规模都要小一些了，万科的行业领袖地位依然无人撼动，因为无论“下半场白银时代”，还是“活下去”理论均出自万科。
　　万科向来愿意做瞭望者。
　　万科郁亮评论“三道红线”时说，游戏规则全变了，这对全行业都是重大一个挑战。
　　他还特别表示，这一次的监管是穿透式全面性的、表内表外全覆盖的，之前的财务技巧是不能用了的。
　　这话里有话，看来踩中一道红线的黄档房企万科，并不想通过什么财务技巧来掩饰财务数据，就行撇清撕开这层关系。
　　“一向做好学生”的万科，想走正道，一心变绿，达成监管的各项要求。
　　援引媒体的报道，今年以来万科房地产销售同比持续正增长，拿地明显放缓偏向谨慎，竣工结转明显加快，扣除预收账款的资产负债率持续走低，去杠杆进程持续加快。根据Wind数据，2020年1-11月，万科新增土地总价同比下降近30%，新增土地净占地面积同比下降37%以上。
　　这绝不是偶然的。
　　二是看国企央企。
　　国家的大政方针，如果国企央企不带头执行，不率先垂范，就会伤害政策的严肃性、权威性。
　　证券时报记者根据北京产权交易所公开信息梳理统计，近期房地产行业产权转让项目明显增多。这些转让项目的出资人几乎都为央企，其中招商、华侨城、金茂等房地产央企股权转让频繁，动作不断。
　　常理而言，国企央企融资环境远胜民企，他们不约而同选择通过出售部分资产这一回笼资金最快速的方法，以求股权变现以符合监管指标要求，那你这拨民企还探头探脑看不出苗头与名堂吗？
　　虽然很难，但不要最后就剩下你自己，剩下的不再是王，甚至到最终连剩下的机会都失去了。

　　中国房企“褪色”运动正在进行时，最好的颜色就是绿色，绿色是大自然的色彩，绿水青山就是金山银山。
　　你如果明年还是混成一身“迷彩服”出来，免不了每每被媒体、研究机构一一对上调色板，看看你的颜色成色又几何，被评头论足，灰头土脸。
　　三道红线，就像警报线，就像你的污点，就像你从来──
　　明知故犯！