雅居乐脚踩两道红线：迎来平安雪中送炭 业绩增长放缓

源自：斑马消费

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　　大资本向来是锦上添花，而本次平安不动产巨资入股雅居乐旗下项目，更像是雪中送炭。
　　雅居乐集团毫不掩饰此次股权融资的动机：除加深与平安方面的策略合作外，更重要的是增加现金流，改善财务状况。
　　今年上半年，公司已脚踩两道监管红线。随着负债持续攀升，资金吃紧状况或短期难解。国际评级机构穆迪预测，雅居乐集团将通过缩减收购规模来控制债务增长。
　　再次牵手“老朋友”平安
　　凛冬将至，雅居乐集团的“老朋友”中国平安又来了。
　　上周末，雅居乐集团（03383.HK）一则公告披露，拟将旗下7个地产项目部分股权，打包出售给平安不动产。后者在交易对价尚未明确时支付诚意金70.51亿元，从而锁定独家合作。
　　斑马消费注意到，上述项目分别位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州以及惠州等二三线非核心城市，项目总面积176万平方米，相当于公司今年上半年新增土地面积的一半。
　　启信宝显示，平安不动产系中国平安旗下控股企业，是平安介入房企股权投资的主要平台之一。
　　平安和雅居乐的合作由来已久，4年前双方合作开发了旧金山项目。
　　2018年底，中国平安旗下深圳喻创收购雅居乐旗下惠州雅居乐22%股权，对价9.88亿元；2019年底，雅居乐集团位于惠州白鹭湖的7宗地块，再次引入平安方面股权合作。
　　今年7月，平安和雅居乐联手，以38.8亿元底价摘得中山“翠亨新区”商住用地，成为中山的“总价地王”。
　　随着合作深入，双方合作的土储面积达到约318万平方米，占公司总土储建筑面积（截至今年上半年为5303万平方米）的6%。
　　业绩增长放缓
　　进入2020年，雅居乐集团的销售增长放缓。今年前11个月，公司累计销售1158.2亿元，同比增长仅6.1%。2019年前11月，累计销售为1092.1亿元，同比增长22.63%。
　　另一方面，公司多元化业务铺天盖地，除正在分拆上市的雅城集团、已上市的雅生活（03319.K）之外，园林、环保、代建等业务全面开花。

　　无论是房地产投资，还是多元化业务，都需要资金支撑。
　　今年6月末，公司现金及现金等价物383.62亿元，短期借款就达403.03亿元。
　　截至今年6月，公司总负债2301.66亿元，资产负债率76.26%、净资产负债率114%，踩中两道“红线”。
　　斑马消费注意到，公司最近几年债务状况持续攀升，公司有息负债从2016年的439.96亿元增至2019年的966.70亿元。同期，资产负债率从66.48%增至76.09%。
　　公司仍需不断发债“借新还旧”。
　　12月15日，公司旗下企业番禺雅居乐在上交所发行82.47亿元小公募债获受理，主要用于偿还此前公司5笔债券；11月10日，公司发行2025年到期的1.83亿美元优先票据，也用于偿还若干债务。
　　今年中报显示，虽然公司收入同比增长23.65%，但归母净利润仅增长1.00%，远低于去年同期35.06%的增速。
　　股权融资或成主流
　　雅居乐集团此次引入平安不动产，将有百亿规模资金入账，可一定程度分散公司财务风险。
　　在“三道红线”融资监管新规背景下，和雅居乐集团一样面临着债务压力的房企比比皆是，降负债、化解财务危机成当务之急。
　　相较收紧的银行借贷渠道、高息的海外融资渠道，股权融资既不增加企业的有息负债，还能改善负债结构。通过项目股权融资，或许是今后国内房企在短时间内拿到低成本资金的主流方式。

　　今年9月，阳光城（000671.SZ）引入泰康人寿及泰康养老；10月，花样年控股（01777.HK）引入晨曦基金；全球最大的主权财富基金之一GIC，也在今年牵手融创中国、旭辉集团和仁恒置地。
　　同策研究院数据显示，今年11月，国内40家典型房企通过股权融资总额达到256.36亿元，环比增长331.2%。
　　在房企股权投资领域，平安系奔忙各处送“弹药”。
　　就在入股雅居乐旗下项目前几天，中国平安（601318.SH）控股子公司平安人寿，以对价37.1亿元购得金融街（000402.SZ）旗下北京金丰万晟置业全部股权。
　　据不完全统计，自2015年以来，平安系已入股碧桂园、中国金茂、融创中国、华夏幸福、招商蛇口等多家TOP30强房企，成为“中国最大隐形地主”。