左晖：房价将告别高速上涨年月 居民加杠杆空间很有限

源自：第一财经日报

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　　存量房时代来临 互联网助链家成为行业新风口
　　“二手房将从原先新房的补充地位转为市场相对更加重要的地位。对一线大城市而言，随着新房高端化和郊区化，刚需群体只能通过二手房满足基本需求；对于更多其他城市而言，二手房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。从全国范围看，房地产增量向存量转变仅仅是个开始。”《财经》杂志2018年年会上，链家集团董事长左晖对未来房地产市场作了一番预言，二手房市场毫无悬念地将成为中国楼市未来的主角。而这也意味着聚焦二手房领域的房地产经纪行业将与地产开发行业并重。

中国房价：即将告别高速上涨的年月
　　在本届年会上，左晖有一个非常明确的预言：房价高速增长的时代结束了。他的判断来自三个逻辑判断：
　　首先是收入增长过快。过去十年，作为一个大周期，从2008年至今，从二手房价格评估，一线城市的涨幅为4~5倍，二线城市的涨幅为3倍左右，这个速度已经相当快，明显超出了收入增速。
　　其次，从多个维度的指标评估，今天的房价已经不低，房价的高增长不符合国家战略。一线城市的租金回报率只有1.5%左右，在租购并举的大趋势下，租金与房价的长期偏离不可持续；全国存量房地产的市值超过230万亿元，市值/GDP达到3倍左右，这个水平已经超过“安全警戒线”。从国际战略来看，没有一个国家可以把它的长期利益建立在高房价基础之上。
　　最后，“房子是用来住的，不是用来炒的”的主基调也决定了稳定房价不仅仅是短期的调控目标，也是长期的政策倾向。
　　作出这三个判断的依据，则和宏观环境的变化息息相关。一方面城市化速度明显放缓。最快的时候，每年从农村向城市转移的人口超过1800万，目前已经大幅度回落。另一方面，经济增长的速度从高速增长转向中低速。未来一段较长时间内，只能维持6%~6.5%增速。作为一个结果，全国层面的住房消费增速会相对下降。另外，劳动力人口占比与适龄购房人口占比呈趋势性下降。
　　在需求开始下降的同时，国家基于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，开始对家庭资产去杠杆。左晖说，虽然中国居民的杠杆率水平总体不高，但是这两年的增速已经很高。2017年居民杠杆再度攀升，全国居民杠杆率预计达到54.8%，比去年提高4个百分点，北京和上海的居民杠杆率预计达到72.5%和75.6%，超过发展中国家平均水平，意味着短期居民加杠杆的空间非常有限。
　　十九大报告指出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”，近几个月货币供应量M2增速稳步回落至个位数，创近年来新低。住建部近日再次重申“把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，要加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产”，这意味着短周期内推动房地产走热的金融驱动力减弱，房地产投资属性降低，房地产市场的驱动力回归基本面。
　　实际上，楼市的去杠杆早在今年就已经开始，在全国大范围城市提高购房首付比例下，全国交易杠杆预计降至31.8%，比去年下降约5个百分点。北京居民购房交易杠杆率降至23%，上海由于今年未出调控政策，居民购房交易杠杆率稳定在25.6%左右。
　　房地产市场需求的下滑、经济增速的放慢、楼市投资的去杠杆，成为房价未来高增长的三大难关。

二手房将与新房并重
　　在房价难以维持高增速的同时，房地产开发规模也在收缩。国家统计局的数据显示，房地产投资的拐点在2010年左右已经达到顶峰，当年的年增幅达33%，之后房地产开发投资增速一路下行，这两年只有个位数。尽管2015年以来房产销售量不断走高，但投资增速始终保持个位数增长。今年前10月房地产开发投资累计增速已经降至7.8%。
　　此前，世界银行对全球40个国家的研究也曾表明，当一个国家的人均GDP超过8000美元时，房地产投资会进入下行通道，中国也大致如此。
　　随着存量房市场的不断扩大，存量房正逐渐与增量房共同成为市场交易的主力。链家数据显示，2017年有18个城市二手房成交套数超过新房，其中无锡、中山、常州等8个城市是在2017年首次超过。这8个城市主要是二线城市或三线城市，表明二手房成交为主不再是一线城市独有现象，二手房市场全国化趋势初步显现。
　　左晖预言，随着存量住房规模的累积扩大，二手房将从原先新房的补充地位，转为市场相对更加重要的地位。对一线大城市而言，随着新房高端化和郊区化，刚需群体只能通过二手房满足基本需求；对于更多其他城市而言，二手房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。从全国范围看，房地产增量向存量转变仅仅是个开始。
　　他举了美国的例子说，2016年美国房屋交易量约600万套，其中二手房为550万套，新房只有50万套。但同期，中国房屋交易量约1500万套，其中550万套为二手房。以美国的经验，中国二手房市场增长的空间无疑是巨大的。

互联网改造：
正让房地产成为新的风口行业
　　不仅仅是二手房交易的规模将在未来实现放量，租赁市场的规模也在迅速变大。北京、上海、深圳租房人群只有35%左右，远远落后于纽约、洛杉矶、旧金山、伦敦、香港等国际大都市的租房人口，后者的占比都超过50%，有的城市甚至超过60%。
　　由全球城市的经验看，未来那些人口净流入、房价高的一线及二线重点城市，市场将快速地由购买转向租赁，会出现更高比例的租房人口。
　　这些城市的租赁人口占比将会逐步提高，从当前的35%左右提升到50%左右；租金收入占比将会逐步提升，从当前的不到30%提升到40%左右，背后的驱动力是收入的提升和租房需求的升级。一线城市的租金收入弹性在1.2到1.5之间，这意味着人均可支配收入每提升10%，租金就会提升12%到15%，二线城市的租金收入弹性大致在1到1.2。
　　另外，这些城市的租赁市场会出现需求升级。群租、合租为主导的需求结构转向更高阶的品质租赁。用于出租的租赁房源会增加，主要来自于存量的盘活，但也有少数存在住房刚性缺口的城市，需要开发商开发更多的住房用于出租。
　　在租赁和二手房市场规模放大的背景下，传统的房屋中介行业面临新一轮的市场扩张和崛起机会。互联网则给这个行业最终的崛起插上了高飞的翅膀。
　　左晖说，目前二手房市场的流量入口，正在从线下转向线上。链家的数据是，到今年为止，每一笔交易背后是12000个PV，全国的行业平均水平是3000个PV成交一张单子。
　　上述数据不仅代表链家APP已经聚集了一拨线上的重要用户，更是意味着消费者正在往线上迁移。
　　左晖认为，互联网必将对房地产产生深刻的影响：其一是行业效率的显著提升，这得益于成本结构的彻底改变；其二是消费者体验的彻底改变；其三是线上公司占据主导性力量。
　　但整个房地产市场的互联网改造会很慢。即使在美国那样的成熟市场，互联网对房地产行业的改造也是相对缓慢的，主要原因在于房地产服务的大额、非标、服务交付周期长等客观因素。
　　但是注意力向移动互联网的转移决定了线上对线下的重塑是不会停止的，而且会加快。消费者对优质信息、优质内容的消费量一定会以指数级的速度增加。
　　“互联网对房地产的改造刚刚开始。”左晖说，美国近年来出现了一大批估值超过10亿美元的房产领域的创业公司。中国的机会将更大，未来从信息到交易的各个环节都有很大的渗透空间。