深圳房价连跌13个月 购房解决居住主流路径受到动摇

源自：第一财经日报

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　　深圳房价连跌13个月
　　陈淑贞
　　10月份过去，深圳楼市面貌并无大改，依然保持成交量平稳、价格微降的局面。
　　最新的备案数据显示，10月，深圳一手住宅共成交2792套，环比增加2.35%，成交27.9万平方米，环比增加2.27%；同期的成交均价为54288元/平方米，环比减少0.05%。
　　这已是深圳一手住宅价格连续下跌的第13个月。对比2016年10月，彼时“深八条”出台，深圳当月一手住宅均价是55611元/平方米。此后至今，深圳每月房价以数十元或百元的均价下行，跌幅稳定又微妙。
　　此际，深圳楼市仍处于政策、资金面双紧的状态。同时，从中央到地方政府均鼓励发展住房租赁市场，购买房产解决居住问题的主流路径受到动摇。
　　一手住宅价格稳定微跌的背后是市场供应量的减少。深圳中原监测数据显示，10月，深圳共10个项目入市，仅三项目含住宅，一手住宅整体开盘销售率为26.8%。并且，10月后两周市场上无住宅项目入市。
　　获批的项目同样数量较少。据深圳中原数据，整个10月，深圳仅4个项目获得批售，其中只有一个项目含少量住宅，其他项目均为商住及办公产品。
　　若加上商住及办公产品，今年10月深圳市新建商品房成交4473套，环比上升3.0%，成交面积为39.11万平方米，环比下降9.4%；成交均价为54841元/平方米，环比下跌10.3%。
　　与易受到成交结构、限价等因素影响的一手新房市场相比，二手数据更能反映真实的市场。
　　来自深圳市的官方备案信息显示，2017年10月，深圳成交二手住宅4476套，环比减少22.22%，同比下降29.28%；成交面积为37.65万平方米，环比减少21.86%，同比减少28.63%。
　　行业内通用的规则是，月度二手成交套数低于5000套时，房价趋势向下；但月度成交介于5000~8000套时，房价平稳；而月度成交在8000套以上时，房价上行。
　　深圳中原总经理郑叔伦表示：“10月深圳房地产市场整体表现平淡，政策面压力导致了二手成交骤降。”
　　价格方面，根据Q房网云房源大数据统计，10月，深圳二手住宅成交均价为54456元/平方米，环比上涨0.84%，同比上涨15.36%。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近日，金融层面的管控加强，居民房贷放款缓慢、利率上升，使得房屋买卖的杠杆比例降低，导致交易规模处于低位。
　　10月的结束意味着传统旺季“金九银十”的结束。成色不足已成事实。
　　中指院数据库统计显示，从2013年开始，深圳新房市场在“金九银十”时期的表现均不俗。从成交面积来看，新房市场的成交面积在2015年获得最大值为95.1万平方米，后两年因为供给减少所以成交面积有所回落。而今年9月和10月总共成交面积55.2万平方米，仅为前年的六成水平。
　　接下来的11月、12月，是房企冲刺业绩的关键时刻，有资金压力的房企多数会选择在年底促销走量。来自深圳中原的监测数据显示，年底深圳有望迎来新房入市的高峰期，共42个项目计划入市。
　　来自中指院的数据指出，截至2017年10月底，深圳商品住宅可售量为28507套/311.94万平方米，较上个月减少36.51万平方米，环比降低10.48%，同比减少18.13%，去化周期为12.62个月，较上月缩短2.38个月，较去年同期延长0.12个月，去化周期从4月份以来持续缩短。