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 落花 发表于: 6 天前|显示全部楼层|阅读模式

[2017年] 黄金周成交暴跌真相:我们究竟还有多少房可买?

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  黄金周成交暴跌真相:我们究竟还有多少房可买?
源自:90度地产 朱格

  有一种天真,叫做抬起头眼泪就不会往下掉。
  十一黄金周,大部分城市的住宅成交数据都成了“眼泪”:
  北京假期前7天合计签约143套,同比下降65%;
  上海假期前7天网签新建住宅178套,同比下降78%;
  深圳假期前7天合计签约445套,同比下降13%;
  广州十一假期合计签约872套,同比下降78%。
  但是,如果你认为成交量暴跌、楼市冰冻,就会让开发商赔本卖房、房价大幅下降,那你就太天真了!
  揭开蒙在“暴跌”消息之上的那层面纱,你会发现,“眼泪”或许只是假象,真实的市场并未到“难过得痛彻心扉”的程度。

真相一:网签监管严
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  根据经验分析,由于目前网签的滞后性,在黄金周签约的房子大多数是在今年8月份前后成交的,而在黄金周成交的房子,网签成功怎么也要等到今年的12月份。所以,上述黄金周的成交量数据并不能准确反映出黄金周的实际成交情况。
  以往黄金周虽有滞后,但多是滞后一个月,十一期间的网签量多为“金九”销售节点下的成交,因此显示出来的成交量数据较高。
  但是,今年的情况与以往还不完全相同。在各地此起彼伏的“限购”、“限贷”、“限售”等政策下,地方政府为了实现稳定房价的目的,网签受到更加严格的管控。
  你在买房时,开发商资格审核的时间增加了,银行审批放贷的时间延长至两三个月。最后网签时,政府网签部门还要从送批的购房合同中进行筛选,根据签约价格有选择的进行高低匹配,以确保本月的新房成交均价不过线。
  但不管怎么说,今年以来全国楼市的成交量的确一直是降的。官方数据显示,今年1-9月,北京、上海、广州、深圳等一线城市,平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到了47%。二线热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。这确实是调控的效果。

真相二:库存量锐减30%
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  数据的体现总难避免一些人为的因素,那市场真实的情况究竟怎么样呢?
  “限购”、“限贷”的政策确实限制了一部分人的购房资格,但8、9月份新盘开盘遭疯抢的案例也不在少数。“全款的往里走,贷款的不要堵门口”这种调侃也不只是说说而已。
  买得起房的那些人,每天拿着钱到处着急忙慌地找项目,考虑地段、考虑户型、考虑品牌,最后考虑的才是钱──卖一买一、卖二买一,剩下的部分,开发商总能给你想到办法。
  但是,真没那么多房可买。以北京为例,截至9月20日,北京市的住宅库存量也仅余4.7万套。
  4.7万套是什么概念?去年同期,北京的住宅库存量还有6.5万套,今年比去年同比下降27.7%。早在2013、2014年,北京市的住宅库存量低于8万套,就是低于库存警戒线,北京市住建委就要采取手段增加供应,约谈开发商鼓励拿地了。4.7万套,低于曾经的警戒线近一半,你说北京现在还有多少房可以卖?
  亚豪机构数据显示,2017年9月,北京住宅市场只有9个项目入市,其中有8个老项目后期,只有一个北京城建龙樾西山一个纯新盘,但截至10月12日,北京市住建委网站上仍然查不到龙樾西山的取证信息。
  10月,北京住宅市场预计将有11个项目入市,同样有8个项目均为老项目后期,仅保利和光尘樾、通州万国城MOMA、京投发展·璟悦府3个项目属于纯新盘。而保利和光尘樾和万国城MOMA两项目至少从今年5、6月份就开始预热、积极取证,大型推广活动做了好几回,但至今也没有拿到证。

真相三:你限价,我歇了
  从8月份开始,北京陆续有几个核心位置的豪宅项目半价拿证,之前预计售价十几万,如今拿证价格只有8万左右。随后,不断有豪宅取证,取证价格也比之前预计的要低30%以上。
  但这能成为新房降价的趋势吗?恐怕不能。
  笔者的一位同行朋友,早在北京某个高端项目在6月份传出要开盘的风声时,他就托开发商朋友给项目销售负责人递了条子,取证开盘之前他又去问,结果这位负责人默默从抽屉里拿出一沓条子,说“兄弟,你说我能从里面抽出谁?”
  这绝对不是段子。那二环边上8万的房子,连验资手续都不让你做,就把你请出售楼处了。
  真正降了价的房子,绝不会为你而留。看上去降了价的房子通过加精装、加科技等硬件升级,还是把那些拉开的价差给补了上去。
  还有一些,尤其是那些业绩压力不大的项目,则选择蛰伏。西南三环的某个“大院”项目就不想降价拿证,去年就开始推广,今年却没了动静,原来蓄客交了的定金早已退掉了,什么时候按预想价格批证,什么时候再卖。
  所以,现在还远没到真正意义上的“楼市冬天”,真正的冬天是供求双方互相妥协,共同寻找一个大家都能接受的价格低点。
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