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 落花 发表于: 2017-9-17 13:06:00|显示全部楼层|阅读模式

[2017年] 全国中心城区房价排行:北上深破8万 二线城市超3万

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⊙ 作者: 凯风

▲ 来源 | 房屋屋
  2016年开启的这一轮暴涨,基本属于普涨行情。不过,即便是普涨行情,在不同城市之间,涨幅也出现明显分化;即便在一个城市之内,中心城区与偏远郊区也存在悬殊。
  我们曾基于全市均价对房价涨幅做出全景式描绘。如果说全市均价存在郊区摊平效应的影响,那么中心城区均价或许更接近真实感受。
  问题来了,中心城区的房价究竟有多夸张?
  这是2017年8月全国主要城市中心城区房价排行榜:
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01
北上深,厦广杭,跻入第一阵营

  这个榜单共涉及38个城市,包括26个省会(拉萨数据缺失)、四大直辖市(北京、上海、天津、重庆)和五个计划单列市(深圳、厦门、宁波、大连、青岛),再加上苏州、三亚、无锡三个城市。
  这38个城市里,中心城区房价突破8万的有三个,分别是北京、上海和深圳。北上深作为国内竞争实力最强的三个城市,无论是城市均价还是中心区房价,都位居全国前列。北京均价早已突破10万元天际,上海中心区也超过了9万,深圳中心区则超过8万。
  厦门、广州、杭州紧随其后,中心城区均价分别是5.8万、5.2万和4.12万。
  需要指出的是,这里的房价均为二手房数据。由于一二线城市中心城区土地开发强度相对较高,新增楼盘过少,新房数据存在失真,而二手房更能反映交易的真实状态。
  同样需要指出的是,中心城区房价仍旧是就均价而言的,中心区不乏均价10几万的豪宅,当然也有三四万的旧盘,在这里,均价更有参考意义。

02
这11个城市中心区房价破3万

  如果说北上广深杭厦属于第一阵营,其中心城区房价也基本与经济实力和竞争力相当,那么强二线城市基本上都进入了第二阵营。
  中心城区房价均价超过3万元的共有11个城市,除了上述的北上广深厦杭,还有三亚、南京、天津、福州、青岛5个城市。
  超过2万元的共有18个城市,主要二线城市苏州、济南、武汉、郑州、重庆、合肥、成都等在列。
  在这些城市的中心城区,除了老破小楼盘之外,大多数小区的均价都在3-4万之间了。
  这些城市,通常都是区域中心,拥有人口集聚力、资源集聚力和资金集聚力等优势,中心城区又是集聚的中心,所以房价一般都能代表一个城市的发展水平。

03
这6个省会中心城区均价仍未破万

  从全市均价来看,全国还有13个省会城市未过万,但从中心城区来看,这一数字缩减到6个。目前,仅有长春、呼和浩特、乌鲁木齐、西宁、银川等城市中心区房价均价还未破万。
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  有必要指出的是,中心城区房价尚未过万,指的是中心城区的均价尚未过万,这并不意味着中心城区没有2万甚至3万元的楼盘。

04
中心城区房价究竟比郊区高多少

  作为行政资源、经济资源、交通资源和文化资源都最为集中的中心城区,其房价与郊区之间存在巨大的悬殊。
  我们统计了这些城市中心区与郊区的房价悬殊比:
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  平均而言,中心城区相比于最偏远郊区,房价悬殊比为2.5倍,普遍介于2-5倍之间。
  这其中,北京最为悬殊,中心区早已突破10万天际,而边缘的延庆、密云还只有2-3万元,这个悬殊比超过5倍。
  再比如广州,中心城区的越秀和天河均价超过5万元,远郊的从化、南沙房价还在1-2万之间,悬殊比也在四倍以上。

05
三个规律:哪些城市悬殊比最大?

  我们还发现三个规律。
  第一个规律是,城市的体量越大,中心城区房价与郊区之间的悬殊比就越大。这方面最突出的例子,除了上面提到的北京和广州之外,还有重庆、成都。
  重庆全市均价只有1.02万元,郊区的房价只有五千元左右,而中心城区的均价则超过2万元,悬殊比高达四倍以上。这是因为重庆作为直辖市,其体量相当于一个省,而全市均价的统计范围既包括中心的渝中区,也包括外围的江津区、梁平区,在摊平效应的影响下,重庆整体房价出现失真。
  成都也类似。成都总面积超过14000平方公里,两倍于广州和上海,7倍于深圳和厦门。锦江区的房价已经超过2万,而外围的青白江区还只有5000元,均摊之下,导致成都房价看起来不高,实际上并不低。
  第二个规律与第一个相反,城市的体量越小,中心城区房价与全市均价之间的悬殊就越小。这方面比较有代表的例子,就是深圳和厦门。
  深圳的人口规模跟广州差不多,但深圳的面积却只有广州的四分之一,这就导致深圳外围小区的摊平效应,远远低于广州。
  厦门更是袖珍,人口只有300多万,整体面积不到广州的四分之一,建成区面积只有334平方公里,仅相当于广州白云区的一半。长久以来,厦门也受困于城市空间过小、人口规模不足之困,这与经济特区的地位、赶超一线城市的高房价,形成十分鲜明而尴尬的对比。
  第三个规律是,城市体量不大而经济缺乏亮点的,城市的中心区与郊区的分野一般都不明显。这方面比较突出的代表,就是位列榜单尾部的乌鲁木齐、银川、西宁、太原、呼和浩特等。

06
■ 结束语
  最后来说几个结论:
  其一,一二线城市,中心城区与郊区之间都有较大比值,这是因为我国城市大多都是单中心结构,即一个市中心加周围分散的郊区,而郊区又难以形成副中心,这就导致资源仍旧过度集中于中心城区。当然,也有部分城市通过政府机构外迁或者产业外迁,试图打造行政副中心或区域功能中心,但结果仍有待观察。这方面的例子,如市政府迁移到政务区的合肥,还有市政府即将迁到通州的北京。
  其二,房价背后,真正值钱的是地段,是土地及其附属的教育、医疗等资源一直在升值,而房子本身是在不断贬值的。所以,买房买地段,这个道理虽然古老,但依旧是适用的。
  其三,对于大城市来说,中心城区与郊区之间的房价悬殊不是坏事,这为中低收入群体提供更多选择,同时也有助于维持城市长远的竞争力。同时,随着地铁和城轨线向郊区的纵深,郊区的居住性价比正在不断提升,世界上许多大城市走的都是这样的发展路径。
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