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 小儿狼 发表于: 2017-8-13 15:06:00|显示全部楼层|阅读模式

[2017年] 上海楼市将推“商改租” 房价和租金会下降吗?

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源自:央视新闻
  8月11日,上海市住建委明确:上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。
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上海的“商改租”
  据了解,上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验,加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示,上海应尽快研究制订商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时,实行“发牌”制度,对于符合条件的这类租赁住房,发放允许经营的“牌照”。
  上海市住建委回复称,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,“我们建议,对于区域商办闲置较多,职住不平衡的,在不改变土地使用性质的前提下,允许其改造为公寓对外出租。”上海市住建委表示,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。
  现阶段,上海市住建委正会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。初步设想是按照“以区为主、总量控制、守住底线”的原则,在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下,建立相应的规范和标准,将其规范化。
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“商改租”的利弊
  今年1月,上海开始整顿“类住宅”。5月17日,上海市对商办类项目进行进一步整顿,其中规定,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改。
  据称,纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。
  如果将商业用房或工业厂房,改建后分割成数百间狭小的房间,以相对低廉的价格对外出租,这种所谓的“白领公寓”无疑会吸引了大量打工族。
  但是类似“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住房,缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准,很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案,再加上居住人员密集、混杂,政府监管又缺位,具有很大的安全隐患。

“商改租”带来的三大影响
  此次政策的调整,意味着像北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市,政策上出现了重大调整。其直接结果是──大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机,有机会转型为租赁住房。
  而这一新政将带来三大影响:
  1、此前,空置的商办物业、类住宅的开发商、业主基本上濒临绝境。现在政策转变之后,这些资产等于被盘活了。
  2、新政如果普及,意味着中心城市“可以出租”的住房量大增,对于平抑租金价格,将产生巨大的作用。
  3、商办物业转型、类住宅盘活,对于商品住宅价格有抑制作用。
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未来房租会降吗?
  现在有大批的商住房改租赁,供给瞬间增加这么多,房租一定会降的。而事实上今年在北京上海,高端整租房已经在降价了,去年基本上100元每平米每月,而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元,只有低端房,小一居或者合租房的租金还坚挺。
  另外从中介也得到了一些信号,如今正是一年租房的最旺季,大学生毕业季,而今年并没有出现很明显的价格上升,也就意味着明年春节前,租房淡季的时候,很可能房租会大幅下降。

“商改租”应稳步推进,不宜过快
  首先,商业用房产权为40年,而住宅为70年。对于那些年代已经久远的商业用房来说,进行“商改租”就需要好好算算成本账,划得来才能改。
  其次,商业和居住需求在规划上是两种不同的功能,局部地区大面积“商改租”后,可能会造成居住人口骤增,周边学校、绿地、健身场所以及电力负荷、市政排水等配套设施难以跟上。改建达到一定限值需要进行认真评估。
  其三,商业用房和住宅的安全级别不同,商业用房对通风要求相对较低,安全存在一定隐患。因此,如果“商改租”的话,那么就必须确保房屋安全和消防安全,切实维护好租房者利益。
  最后,“商改租”的本意是将商业用房按规定改建为租赁住房用于出租,但在实际操作中,可能会有开发商借机打擦边球,将其用于出售。所以,加强宣传和监管,确保只租不售,相关职能部门责无旁贷。
  总之,“商改租”是减少商业用房库存,增加租赁住房供应的有效途径之一,但要让其真正发挥作用,仍有许多具体工作要做,只有稳妥推进,才能造福民众。
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