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 落花 发表于: 2017-8-13 10:06:00|显示全部楼层|阅读模式

[2017年] 一个中国楼盘的账本:房地产行业总是很缺钱

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源自:经济观察报
  一个中国楼盘的账本
  杨依依
  我是广东省三线城市Z城的一个在售楼盘,今天要讲一个我成长的故事给你听。
  广州在左、深圳在右,地处粤港澳大湾区中间,Z城的地价逐年走高。我的开发商爸爸是国内一家百强上市房企,两年前从北方马不停蹄地赶来,在Z城楼面价刚破万时拿到一块占地10万平方米的住宅土地,总价近30亿元。
  即便是规模房企,30亿元的总地价也不是开发商爸爸能够轻易承担的。房地产行业总是很缺钱,不管是TOP100还是TOP10,做房地产开发断没有不借钱的道理。
  但银行对开发贷要求高,要求四证到手,还要求30%的自有资金。怎么样能在拿地时就借到钱呢?开发商爸爸想到了办法,给我找来一位金主爸爸──一家房地产私募基金。
  在民间资本活跃的珠三角,传统制造业利润逐年下滑,维持3%~4%的毛利率都很艰难,房地产行业毛利相对较高,专注于房地产项目的基金公司拿着现金嗅着土地的味儿就来了。
  一个缺钱,一个缺项目,两位爸爸一拍即合。30亿的拿地款,按照1:5的融资配比,完全hold住了土地款,项目总经理老王大手一挥:不找银行借钱了。
  虽然金主爸爸借钱的成本在10%以上,比开发贷高,但好处也显而易见,可以通过“明股实债”的方式优化资产负债表,上市房企需要一张漂亮的财报给投资者交代。项目权益比例在账本上显示的是51:49,开发商爸爸占了大股,还不用出大钱,这是一个“开发商爸爸吃肉,金主爸爸喝汤”的划算买卖。
  土地购置款搞定后,项目就顺利启动了。建安费用虽没有土地贵,但按照每平方米2000元的造价,大约5.6亿元的工程款在开发期间也是不小的压力。
  这一次,救场的是施工方,在这个行业,施工方垫资是潜规则,开发商爸爸不用严格按照合同中写的按项目形象进度(出正负零、封顶、竣工三个节点)付款,半年到一年付款都是可以接受的。
  厚道的施工方开着推土机、垫着资进场了。“给钱的都是大爷”,技术总工老徐在朋友圈打出这句话后,深呼吸,然后逐字删掉,打开豆瓣日记开始写《搬砖狗的怕与爱》。
  避开了建安费,建设期还算顺利,6个月后,房子建出地面,老王顺利拿到我的预售证,凭着金主爸爸的钱成功撑到了销售期。
  10个月后的开盘前夕,第一次重大危机出现。
  2016年10月初,全国开始限购限贷。Z城也在黄金周刚结束时提高首套房和二套房首付比例,原计划每平方米卖两万,回款一半就可覆盖所有借款,调控政策突然袭击,焦急的老王领着员工连续几天开会讨论要不要降价。
  转机出现在1个月后,广州荔湾区广钢新城在11月连续出让3块新宅地,成交单价突破4万元,提振了紧邻荔湾区的Z城。老王盼来了曙光,硬着头皮维持原定价,在11月下旬正式开盘,终于迎来了我亮相的那一天。
  临近新年是传统的楼市淡季,好在全国楼市热潮还未完全散去,开盘当天人潮涌动,11月的南方甚至有些燥热,老王给同行好友发了条微信:“广州救了我。”
  截至去年年底,一期开盘去化约90%,一期销售建面占总建面的16%,回款12亿元,此时离回款一半、覆盖借款还剩大约20亿元。
  过完新年,万物复苏,老王拿着一部分回款交给公司投资下一个项目,这时更大的危机又来了。
  3月份,Z城关闭了网签,这对老王来说无异于晴天霹雳。而此时公司已在Z城花费10个亿又拿了一块较小幅的地块。
  老王满世界打听管理部门什么时候能够松口。4月,消息来了,我作为公司在Z城唯一的在售楼盘,拿到了一套珍贵的网签名额。老王苦笑着对好友讲:“这要是私人老板早就完蛋了,还好我们扛得住。”
  销售回款是生命线,只销售不回款就是要了老王的命。我的二期开盘计划暂时搁浅,但项目一旦开工,就很难停工,贷款利息和成本付现都要继续,现金流出将在今年底达到高峰,于是我开始了艰难的扛周期过程。
  置换了一部分旧有债务之后,老王拿着一部分股权,换来了更多的金主爸爸──股权投资人,爸爸们抱团取暖,希望能挺过这个寒冬。
  更大的恐惧是这个“寒冬”不知有多远,销售回款周期越长,IRR(内部收益率)越低,我会变得越来越不值钱。
  还有一件事情让老王怎么也想不通,今年2月,中国证券投资基金业协会研究发布《4号文》,禁止私募产品通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式进入房地产领域。“怎么以前合法的事,今年就违法了呢?”老王欲哭无泪。
  实际上“明股实债”因为携带具有刚性兑付的抽屉协议,原本偿付就会有风险,只是这种风险在楼市上升期容易被忽略。一旦回款出现问题,抽屉协议无法履行,债权方在法律上很容易被判为股权方,继而承担不必要的责任,引起连锁反应。
  此前,银行也乐于放贷给有上市公司背景的PE(私募股权基金),让他们完成回购,同样是“明股实债”,只要求PE把收购后的股权质押给银行,约定到期回购这些股权。现在,这种债权模式正在受到监管。
  “WinterIsComing……”老王在朋友圈发了这句话之后,心如止水,突然有了退休的念头。好在家里新添的二胎帮他及时打住了这个想法,“再等等,我们扛得住。”老王想。
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