谁是联合办公领域的“自如”？

源自：猎云网

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　　【猎云网北京】8月11日报道
谁是联合办公领域的“自如”？　　要问这两年哪个盘“最网红”？回答马来西亚“碧桂园森林城市”不会引起争议！广告在央视一播就是一年，且占据的都是黄金时段。2016年里约奥运会时有个段子很著名，某观众说，这届运动会他印象最深刻的不是比赛，而是碧桂园森林城市的插播文案……
　　就连莫老爷自己也总共去了4趟马来西亚，为的就是持续跟踪报道这个“网红盘”，其实，本该有第5次的，没料想到，第5次竟然“被拒签”了！大使馆出具的理由是：“往返太高频，有从事非法交易倾向。”因为这件事，莫老爷被同行耻笑了大半年，当时负责帮忙办理签证的导游还说，这是他职业生涯以来首次遇到的去马来西亚都能被拒签案例。你们说莫老爷冤不冤嘛，一个单身年轻女性，长得如此端庄可爱，能从事哪门子非法交易呢？请问！
　　虽然，森林城市已好久没去，但莫老爷对这个项目一直保持高度关注，刚刚还看到新闻说，前几天，森林城市与来自中国、马来西亚、新加坡和英国的21家机构签署了共建产业新城的战略合作协议。不过，今天这篇稿子的主角不是森林城市，而是这21家机构中的一家众创空间企业──纳什空间。
　　这两年，在“双创潮”的背景下，国内诞生了无数联合办公品牌，给莫老爷的感觉是：它们除了名字不一样，其他大抵都一样嘛！2015年初，莫老爷创业自媒体，当时恰逢众创空间爆发期，至少有不低于5家公司邀请过莫老爷免费入驻他们的场地，参观完一遍后只觉得，怎么那么没新意，玩的都是同一个路子呀：弄一间大一点的办公室，里面做一点隔板，再把咖啡厅、会议室等配套装上，然后开启二房东分租模式。
　　市场一定是有的。莫老爷就是众创空间最典型的客群，本人创业这段时间，深刻感受到人是渴望群居的，独自在家办不是不可以，谁寂寞谁知道罢了！而之前某个权威机构统计称，深圳每10个人里边就有1个是类似于莫老爷这样的自由职业者。
　　有市场却不一定能形成有效的商业模式。两年前，众创空间的痛点是大家都找不到盈利点，晃眼两年过去，这个行业好像并没有多大长进。大部分还是在做二房东，大部分还是不知道上哪找利润！要说唯一的变化，或许就是在资本的支持下，这家又多进入了几座城市，那家又多开了几家分店吧。
　　其实，从今年开始已经是喜忧参半的局面了。一边是陆陆续续听到一家家联合办公倒闭的消息，一边又是接二连三看到某某企业踊跃投入到联合办公行业的新闻。这就跟自然法则一样，优胜劣汰。任何新兴行业在发展之初都会有一窝蜂现象，最终一定是强者越来越强，弱者出局。
　　今天为什么要写“纳什空间”？因为，在研究完它的商业模式后，莫老爷发现这是联合办公领域的一个“异类”。它做了以下两大创新：
　　1、执行“分散式办公生态”战略，这使得纳什空间管理的面积迅速成为了行业第一；
　　2、打造“超级办公室”产品，这等同于挖掘出了一个全新的盈利区。
　　更重要的是，基于这两点，莫老爷发现了一个恐怖的信号：“纳什空间”似乎正在朝着“办公租赁领域的自如”方向发展？
　　“自如”是链家旗下租房平台，也是目前中国最大长租公寓品牌，第2到第20名加起来的规模都没有自如大。“纳什空间”与“自如”有着非常相似的成长路径。首先，两者所处的行业都站在风口，都受政策鼓励和资本追捧；其次，这两个行业都处于市场需求巨大，但盈利迷茫阶段；最后，这两家公司能够成为行业领导者，都是因为采取了分散式布点的打法。莫老爷找链家的高管了解一下，自如现在总共管理的房间约有40万间，除1万多间是集中式的，剩下均为分散式的。
　　所以这篇稿子，莫老爷想就一个假设性问题跟大家探讨探讨：自如今年6岁，纳什空间3岁，如果再给后者3年时间，它是否也能把规模做到大于第2至第20名之和？在下面两个章节，莫老爷将给大家对比着剖析两家的成长史。
第2到第20名加起来的规模都没有自如大　　2014年之前的房屋租赁市场很乱，房东乱、租客乱、租金乱、无节操中介掺一脚更乱，总之，毫无“服务”概念可言。那时候租房，大家最喜欢用搜房、58同城。
　　2014年之后，这个行业开始有了变化：1、涌入一二线城市的人口逐年暴增，这拨人以90后军团为主，他们纷纷大学毕业，由于成长条件好，对生活品质也挑剔，过去传统的租赁服务已无法达到他们的要求；2、2015年开始，一线城市房价高企，国家在出台了一系列限购限价政策的同时，开始鼓励发展租房市场，网上随处可见类似于“买房的钱足够租两辈子的房”的报道，一个叫做“租售比”的词也活跃了起来。基于这两点明显变化，有人意识到了商机：大城市租房生存是趋势，更加高级的租赁需求已经诞生，而市场缺一个角色来对这其中的资源进行整合！
　　随即，一大批大同小异的集中式公寓品牌诞生了：新派公寓、魔方公寓、成都优客逸家、亚朵寓、链家自如寓、南京未来城、YOU+（优家）国际青年公寓等等。这其中，只有链家不太一样，唯独它还额外衍生了分散式公寓业务：“自如友家”和“自如整租”。
　　YOU+是最先火起来的。2014年年底，雷军投给YOU+1个亿的消息刷屏了莫老爷好几天的朋友圈。那一年刚好是小米表现最出色的一年，其智能手机销量在国内夺得冠军，并以450亿美元的估值成为了时下全球价值最高未上市公司，雷军作为创始人，他的一举一动自然备受关注。简而言之，就是有点名人效应的意思。要不前面2013年赛富投给新派公寓1.6亿怎么没见有人说呀！
　　2014年的自如红不过YOU+，但自如的规模彼时已是行业第一，功劳就在于莫老爷前边提到的，链家衍生了分散式公寓业务。集中式公寓只能小众发展，因为在一线城市整栋整栋的找合适的楼太难了，而做分散式公寓呢，虽然是很重的运营模式，需要很 强大的资金支持，一旦形成规模效应，却能迅速占领市场，盈利也变得轻而易举。还是那位链家高管，为莫老爷归纳了两点自如现在的核心优势：
　　1、自如背后有链家这个大平台：客源、房源都不愁；
　　2、自如有着非常完善的服务体系：A、自有装修公司，目前做到了北京前3强，这使得自如的装修成本比其他品牌低，一间房子收下来，最快7天最慢十几天，自如客就能进去住了。这样的效率带来的成本优势以及出租率的提升，是其他公司远远达不到的；B、拥有北京最大的搬家公司，可为北京自如客提供搬家服务；C、有着一支强大的保洁阿姨队伍，2000多个阿姨可上门提供打扫；D、还有着自己的及时维修队伍；E、两年前就实现了智能化，从选房看房到办理签约到交房付费，都可在线上完成；F、自如为全球首家为客户建立信用档案的企业。
　　这位链家高管透露，自如去年租金收入96亿，今年一定会超过100亿，他们已经累积超过了100万自如客，正在住着的有40万人。谈及利润，他是这样说的：“自如的打法是在单个城市做大规模，然后形成规模效应，我们目前在北京能赚钱，在其他城市还没有太大利润。”
　　自如把规模做到了行业绝对的第一，并因开展了分散式房源业务才逐渐盈利，那些其他家的同行怎么办呢？且行且看吧。
“异类”纳什空间的“分散式办公生态”　　为什么说“纳什空间”的成长路径跟“自如”很像？办公租赁的兴起同样源自于政策引导、市场需求。2014年9月，在夏季达沃斯论坛开幕式上，克强总理提出要借改革创新的“东风”，在960万平方公里土地上掀起“大众创业、万众创新”的浪潮。然后，不论是北上广深还是村镇城市，从官媒到朋友圈，双创周活动都搞得如火如荼。
　　地产圈这个时候也发生了一起轰动的人事变动。2015年3月，前万科著名副总裁毛大庆离职了，去向就是：创业！开了一家公司叫做“优客工场”，业务主要围绕“共享办公空间”展开。总理不是鼓励个人以及小企业创业吗，这个群体的痛点是“缺钱”，他们租不起大办公室，那优客工场就租给他们“工位”。
　　很快，市场上就冒出了N个联合办公品牌，可可空间、梦想加、无界空间、优客工场、酷窝、潘石屹3Q、纳什空间等等，它们与优客工场也没多大差别，不如优客工场火的原因可参考YOU+雷军的名人效应。万科在房地产领域一直是标杆企业，往常即使是城市公司总经理有变动都会成为新闻，这次轮到网红副总裁毛大庆，大家能不关注他的动向吗？
　　资本也看到了机会。据亿欧统计，联合办公行业在2016年总计发生23起融资事件，这个数量比起同期的13期长租公寓融资事件更为高频。其中，融资金额超过亿元的有10起，那么，在每两起融资事件中，就有一家企业的融资金额超过了一亿元。纳什空间就是在2016年7月完成b轮2亿元融资的，因此也成为了首家进入b轮的联合办公企业。
　　这与房屋租赁行业的发展何其的相似啊！这些大同小异的众创空间都还处在烧钱找不到盈利方向阶段，资本就开始疯狂进入了。莫老爷每天在新闻上看到的都是，今天这个空间融资了几千万，明天那个空间估值10亿刀，感觉经营者的精力全放在如何跟资本编故事上，同行间攀比的也是谁比忽悠来的钱更多。总之，没有看到哪一家去沉下心真正为改善产品、改善体验、改善年轻人的办公生活而做研究。
　　好在从去年下半年开始，莫老爷终于看到有一家品牌敢于做些创新和尝试了。当大家都局限于发展集中式办公空间的时候，纳什空间跳出来发明了“分散式办公生态”，此举也使得它一下子把运营规模做到了全国第一。官方数据显示，纳什空间当前在管面积65万平方米，所在的4座城市北京、上海、深圳和天津，入驻企业已超过6500家。
　　什么是“分散式办公生态”？大家看下图就能明白了！即面向5至30人规模小微企业的独立办公空间，纳什空间把它叫做“超级办公室”，可理解为办公租赁领域的自如分散房源模式。它的市场在于：1、当小企业慢慢变大，众创空间便装不下它了；2、专为那些对隐私性要求高的中小企业打造。众创空间每天都有陌生的人来来往往，公司机密泄露了怎么办？以及等等。

　　莫老爷个人觉得，集中式办公租赁还是更像房地产的玩法，分散式办公租赁则像互联网的玩法，也只有后者才能形成规模效应，想想看吧，当你管理了一座城市所有分散的办公室时，那是多么庞大的一个闭环生态。对了，莫老爷此前拒绝所有众创空间的入驻邀请有一个非常重要的原因是，它们都离莫老爷的住所太远，据说最好的上班路程用时应该控制在半小时以内，想要就近办公，也只有分散的模式能解决吧。
　　其实，集中式和分散式各有利弊的，如果能都涉入，那才是最完美的商业模式。再来看两张纳什空间“超级工作室”的照片~

　　与自如一样，在迅速占领市场的同时，纳什空间也一直在创造自己独有的核心竞争力：
　　1、自如的优势是最快限度提高出租率，纳什空间也是现在办公领域出租效率最高的！这主要依赖于他们的设计、装修、房屋运营流程。以北京为例，他们研究了北京全部小户型办公空间主力户型，这些都有设计预案，等于说他们的设计是前置的。且他们的设计也是标准化的，家具有标准库，可以保证快速调配家具、施工用料。加之业主一般都会给他们免租期，这就能保证“超级工作室”从收房开始，最快可12天验收交房，留有富裕的时间招商。
　　2、纳什空间不像自如背后有链家，当然，这也是任何一家办公租赁品牌都无法具备的优势。不过，纳什空间与诸多中介公司合作，这将为其带来大量客源，经纪人方面，支付的佣金也不低于市面价格。
　　3、纳什空间是首家推出app和交互式官网的企业，今年上线的官网可以做到一房一信息，全部真实拍摄，这是行业首例。
　　4、链家为租客建立的信用体系，纳什空间也在跟进中。他们的设想是，未来可以利用数据库里的企业房租缴费情况，与银行等达成合作，以帮助信用好的企业拿到更多金融政策。纳什空间也是行业首家推出房租金融产品的企业，可让小企业分期支付租金。
　　“纳什空间”是不是跟“自如”很像？莫老爷今天跟大家探讨的这两个行业都处在盈利迷茫期，但不可否认的是，它们都没有失去竞争力。尤其是联合办公，数据显示，2016年联合办公管理面积达到148.8万平方米，增长率高达420%，而在全球范围内，共享办公空间过去两年保持着年均30%的增长。
　　莫老爷以为，当大家都在摸索阶段，谁的模式能够走在前面，谁就能获得最大的竞争力并占得市场份额了。最后，不要忘了思考这个问题：再给刚刚跟碧桂园森林城市签署完合作协议的纳什空间3年时间，你认为，它能把规模做到大于第2至第20名之和吗？
　　本文作者：莫老爷