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 藿香正气 发表于: 2009-8-27 21:40:02|显示全部楼层|阅读模式

[企业] 拨开万亿链家帝国的金融迷雾

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  链家是一家涉及资产管理服务、交易管理服务和金融管理服务为一体的综合性房地产服务公司,业务覆盖租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、互联网平台、金融、理财、后房产市场等领域,是国内最大且唯一具有全产业链服务能力的房产O2O平台。

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 九流 发表于: 2016-2-28 14:59:00|显示全部楼层
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拨开万亿链家帝国的金融迷雾

源自:界面
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⊙ 作者:刘诗洋

  中国楼市正在经历两年清冷之后的复苏,此时,一家在去年迅速蹿升的地产中介龙头,意外地成为众矢之的。
  覆盖17个城市及地区,3500家门店,5万余名经纪人,年交易额4000多亿元──无论是计算交易额还是员工数,链家都已是中国房地产行业最大的企业之一。但这家巨头因在上海出售问题房源,陷入了一场公司成立以来的最大危机,舆论质疑迅速波及到其去年力推的金融业务。
  事情起因是链家将已被法院查封的房产卖给第三方,并为促成交易向客户提供高息贷款。上海住建委介入调查,并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。这家一向低调的中介不得不以公开信回复:补偿客户,全体自查。
  上海事件将链家近年来耀眼的金融业务推向风口浪尖。目前还无法判定链家上海公司被查属于门店个案还是系统风险,不过随着事件不断发酵,在互联网金融行业草莽丛生、监管滞后的背景下,链家金融暴露在外的风险敞口正被逐层拨开。
  链家金融主要有四类业务──产权服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财(P2P业务)、理房通这两大互联网金融产品对接。
  链家CFO魏勇此前曾表示未来5年链家金融有望为集团贡献50%的收入,其绝大部分来自于这两类业务与互联网产品对接形成的金融链条。
  但这些业务存在的一些违规动作,正为链家野心勃勃的万亿帝国埋下隐患。依托巨量交易巧妙构筑金融产业链的背后,其命门终于在一系列事件中浮现在公众视野中。甚至有人问:链家会成为下一个e租宝吗?

自己给自己担保的P2P?
  P2P目前是链家金融内部发展最快的核心业务。其官网显示目前项目已涉及总计178.7亿投资额。链家对外声称,其为链家首创的房产金融闭环模式,线上对接有投资需求的投资人,线下对接房产交易中产生的借款需求,形成产业链条。
  这其实是链家对早年中介们为撮合交易从事垫资贷款业务的升级。魏勇此前曾在接受界面新闻采访时说:“赎楼和尾款垫资的服务我们差不多已经做了四五年,最开始的半年是免费垫,主要是为了促成交易,被动地垫。但熟悉之后真正变成一桩生意并开始收费,大概是在三年前。”
  但这部分业务过去实际长期存在关联担保的问题。按照链家理财官网介绍,用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管,北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。资料显示,易支付成立于1998年,是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起的首都电子商务工程。
  而中融信则由北京链家房地产经纪有限公司投资设立,链家董事长左晖为该公司法人代表。工商资料显示,该公司经营范围为合同担保,并不包含融资担保。而非融资性公司如果出借资金,其实就相当于变相发放贷款。
  事实上,链家过去从事过桥拆借或赎楼等业务时,中融信也多有参与──这意味着在链家理财上进行的所有交易实质上均由链家自身出面担保。更重要的是,P2P行业野蛮生长多年,企业背后担保资金实力是否雄厚,决定了一旦出现兑付风险是否能有人妥善兜底。
  为了约束此类现象,去年底由银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第十条第三项明确指出,禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任何形式的担保。剑指近年来屡屡发生的P2P老板“携款跑路”事件。
  链家内部事实上承认和默许这种违规行为的存在。但魏勇认为,链家地产和北京中融信从法律实体上来说,属于两个不同的法律主体,受不同监管要求,资产和负债都是独立运作,可以避免风险传导。值得注意的是,上海事件发酵至今,链家并没有披露能证明平台独立运作的信息,作为一家非上市企业,链家也没有披露这方面信息的义务。
  评级机构大公国际在去年9月的一次评定中,把链家理财平台列入了黑名单。大公国际认为其存在重大信息披露不充分、涉嫌设立资金池、债务人偿债能力无法评估、风控措施有效性存疑等问题。

借款业务=资金池?
  如果说“自己担保自己”的P2P模式仅暴露了链家理财存在一定风险,那么其背后运行多年的短期融资贷款业务更是疑点重重。
  界面新闻拿到的一份“链家借款业务流程书”显示,链家目前涉及的个人抵押类借款和资金垫付类借款在上海地区通行2%的月息收费标准,其流程中明确注明“所有借款均指明须申请P2P发标手续”。这意味着链家眼下承接的大部分借款业务均会被包装成P2P产品在线上发售。
  一位曾在上海链家金融部工作的人士告诉界面新闻记者,其借出资金的业务更像是个人对个人的抵押出借,由金融各部门小组负责人扮演出借人。据该人士出具的一份借款确认书显示,一个名叫何艳(化名)的人委托“易支付”将一笔款项支付给借款客户,而何艳的真实身份为链家上海金融部门员工。
  另据该人士透露,上海地区过去一年的金融产品回款实际由一家名为上海和八投资管理有限公司的企业负责收取,直到今年1月1日才转入中融信上海分公司在光大银行开设的账户。工商资料显示,和八投资的法人代表林俊权及监事周小龙分别为前德佑地产高管。
  按照链家理财官网易支付作出的资金托管声明,第三方支付平台要为投资人和借款人分别设立账户,用于提现投标和接收、归还借款。如果借出款项在投资确认前就由链家先行以员工个人名义预支,那么企业很可能为此备有专门用于收付款的资金池。
  上述银监会监管办法明确划出了P2P平台的四条红线,除了上面提到的本身不能提供担保外,明确P2P平台不能建资金池,不能非法吸收公众存款,要明确平台的中介性质(即不能经手资金)。
  如果链家是汇总投资款之后再由内部员工以个人名义借出,那么回款资金也并未直接进入第三方支付平台,链家负责收款的亦是其企业关联公司,这会导致资金在流转的过程中很容易形成隐蔽沉淀,形成资金池。
  据了解,链家自去年2月底宣布收购德佑地产进军上海后,金融业务便随即展开,但在对应的链家官网上,并不能看到有关这家收款公司任何情况。
  有内部人士透露,过去一年在上海每二三十家门店就有上千万的借款业务,尽管并不清楚借出的原始资金来源,但链家内部从未对借款数额做上限要求。据了解,上海链家(含德佑)的门店目前已达到1200家,交易额35.5亿元,市场占有率超过20%,相关借款需求还在进一步扩大。
  此外,上述内部人士还称,由于链家金融部门并不需要寻找客户,在发生借贷关系之前的对接均有门店经纪人和其他部门完成,故在链家借款收取的1.6%~2%的利息中,有20%~40%需要返还门店作为奖励。借款人的借款期限是固定的,但其对应的P2P产品却时间不等,最长拥有超过1年的收益期。有分析人士指出,各方收付款之间的差异很容易形成期限错配,从而产生资金沉淀,有机会赚取利差。

关联公司的混同经营
  早在此次上海事件前,链家金融的另一项拳头产品理房通,就曾被质疑挪用资金牟利问题。
  2013年8月,北京理房通支付科技有限公司成立,到2014年7月,该公司成功拿到央行下发的第五批第三方支付牌照。此后这家公司就成了链家金融体系内保证交易安全进行房款监管的专门单位。
  理房通的优势在于用户只需要在链家门店内即可办理,无须银行排队。同时客户可以通过理房通支付平台,购买由理房通和嘉实基金合作的货币型基金理财产品,通通赚。
  25日链家回应媒体称,客户资金都存放于银行的备付金账户,旗下理房通无权挪用。此外,链家理财平台上的资金由第三方机构易智付托管,也不由自家理房通托管。
  按照规定,第三方支付机构代为存管的用户资金必须存放在银行的备付金账户内,其利息收入按规定归企业所有,不过企业不能擅自挪用。
  但无权挪用不代表无法挪用。有金融业人士指出,按一般惯例,第三方支付公司只需存入一定比例的托管资金,即可保证其当年度的支出取用。且一般用户付款和银行到账之间会有一定时间差,这也成了不少第三方支付公司挪用牟利的隐秘通道。
  而多项业务之间的混同经营正在加剧这部分风险。这家主要从事房款监管业务的公司实际上和链家P2P业务的担保公司北京中融信有所关联。工商资料显示,理房通由北京中融信和另一家北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立,后者也是链家的子公司之一,并投资成立了链家另一项业务自如友家。
  这种彼此关联的混同模式,信息不透明,加剧了利用隐蔽资金池投资甚至挪用的风险。
  此外,链家上海在金融业务上仍存在一些行业通病。据知情人士透露,链家过去为了帮助资质不足的客户拿到银行贷款,涉嫌撮合外部包装工作为客户私刻公章,伪造文书来粉饰资质,其在上海就委托一家名为上海辰威投资管理有限公司的外部公司从事该业务。该人士称,这部分费用统一由链家收取,但并不清楚其与包装公司之间怎么结账。
  在上海被查事件的持续发酵过程中,链家高于同行业的收费标准也成为关注焦点。北京市建委自2011年便明文规定房产中介费用最高收取标准为2.2%,但链家多年来在北京依旧施行其2.7%的收费标准,只不过在链家的收费体系里,2.7%的中介费被拆成了两部分,2.2%的买卖中介费和0.5%的后期保障服务费。巧合的是,后者的收费依据,正是指向链家的赎楼、尾款垫资等金融类业务。这亦是打了一个擦边球。
  万亿链家野心勃勃,将过往的拆借贷款套上互联网金融的外壳之后,利用线下丰厚的交易需求衍生出了由投资到借款、托管到支付的庞大金融链条,构建出未来在中介业务之外的另一个巨大收入引擎。是为左晖标榜的链家“颠覆”链家。
  面对上海风波,左晖在个人朋友圈内多次表示,客户的不满实际是对链家更高的要求,“也许我们有的环节没有做好,但我们一定会变得更好。”
  殊不知,上海风波已经远远不是客户满意度问题,对于暴露出的金融违规和风险问题,这些解释远远不够。而链家的问题代表了中国房地产中介行业的普遍乱象,“链家只是做了其他中介想干又没干成的事。”在实际的买卖楼市场,各种违规担保、高利贷等情况比比皆是,这也侧面暴露出中国小微、个人金融市场的服务匮乏。
  当下监管层对于互联网金融的监管日趋严格,对于违规行为的排查力度也在加大。对于链家来说,问题已经暴露,如果不正视问题,向公众和购房者、投资者做出应有的解释和信息披露,这家企业或许最终真的将自我颠覆。
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 落花 发表于: 2016-2-28 12:06:07|显示全部楼层

链家祸起金融衍生业务:上海门店被查 异地扩张遇阻

源自:新金融观察
  链家祸起金融衍生业务
  上海门店被查 异地扩张遇阻
  房地产救市政策频频出台,北京、上海地王接连拍出,一线城市新房、二手房涨价凶猛,但都没有抢到上周房地产市场的“头条”。地产中介业龙头链家在上海被通报两起损害消费者权益的案件,一时间引爆各大官媒、网媒和自媒体。大家似乎把对地产中介行业的所有不满都借此机会发泄在链家头上。作为行业龙头的链家冤么?

⊙ 记者:刘君


事发上海
  上海地产中介的老大链家这次遇到麻烦了。
  上海市消保委2月23日召开上海市房地产中介消费者满意度调查发布会,通报房产中介服务中存在的四大乱象,重点通报了上海链家的两起案件。从通报情况看,两起案件均涉及购房人在非知情情况下购买了抵押房或查封房,链家未尽到中介服务应尽的责任。
  上海市住建委2月24日约谈了链家公司相关负责人,初步发现链家公司相关门店存在不规范的经营行为,已决定开展正式调查,调查期间将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。
  一时间,无论是上海的官方媒体,还是网上的诸多自媒体,都将链家事件视作房产中介业鱼龙混杂、服务不规范的典型案例。大家都在问一个问题,连一直标榜“真实价格,真实房源”,以行业引领者自居的链家都出现不规范经营问题,中介行业还有多大公信力?
  针对上述质疑,上海链家公开回应称是员工在交易过程中的不严谨,导致了消保委公布的两起案例的服务瑕疵。对于卖方拖欠庄先生的80万元定金,链家已进行了全额先行垫付退还,并将积极配合客户通过法律诉讼等方式明确违约责任,同时承担相应责任。此外,针对上海链家相关工作人员工作中出现的疏漏,将根据公司制度进行相应处罚。另外客户黄先生反馈的案源,已于 2月 19日完成房屋交易,并对未按公司规定执行的相关工作人员进行相应处罚,客户对此结果表示满意。
  中原地产首席分析师张大伟表示,查封应该是发生在初步签约之后过户之前,从这一点说,链家只是遇到了一个行业的惯例问题,并不能说是它卖了抵押房。但在链家的高收费对应的承诺下,是有签订意向金协议前、签订后以及签订正式合同前的“产调”,上海链家的回应也有这部分内容,所以责任是逃不了的。
  两起案例中,卖方都曾向链家寻求贷款并进行房屋抵押,而在其后的交易中,这些抵押都影响到了房屋的交易,都有损消费者的权益。值得一提的是,其中一个案例的抵押贷款方居然是链家的一个经纪人。中介业业内人士对新金融记者表示,背后真正的借款方或许是上海链家,用个体经纪人的身份给卖房人借款,而非企业身份,避免了业务风险和法律责任。如此一来,在交易过程中上海链家未向买房人告知该房产的抵押情况就显得颇为蹊跷了。
  根据媒体爆料,上海链家的金融产品已经全线暂停,橱窗展示房源信息也已下架。针对上述信息,新金融记者向链家总部求证,链家公关部相关负责人在截稿前并未给出回复。

扩张隐忧
  此次链家在上海出事,或许与其去年疯狂扩张后管控能力出现不足有关。
  链家真正的崛起,始于2008年的房地产调控。凭借灵敏的市场嗅觉、稳准狠的扩张策略和踏实肯干的企业文化,链家在当年的市场调控中于北京市场成功完成逆袭,一举成为北京区域地产中介业的老大。不过相对于北京的成功,在全国其他区域链家的知名度并不高。
  去年开始,链家在资本支持下,开始了全国化扩张的步伐。
  2015年2月9日,链家地产与成都伊诚地产合并,布局西南市场;3月1日,链家地产与上海中介行业排名第二的德佑正式宣布合并,成为上海最大的房产中介企业;3月18日,链家和中联地产通过“股权置换”正式合并,进军深圳市场;9月1日,链家宣布与济南孚瑞不动产达成战略合作。此外,广州满堂红、北京高策等各地老牌中介企业也成为链家的收购对象。这种被外界称为“扫货”式并购的手段,使链家在各地的线下店面数量和市场占有率迅速扩大。
  以上海为例,链家和德佑合并为上海链家后,门店数量从2015年年初的220家迅速扩大到年末的1000多家,基本站稳上海二手房交易市场占有率老大的位置,上海链家总经理邵非更是喊出“2016年门店规模将达到1500-2000家,预计3年内实现上海市场占有率超50%”的目标。
  一位曾在链家工作过的员工表示,链家的作风就是一旦高层的目标确立,下属一定不惜代价完成。“以寻找新开门店的地点为例,链家新进入的一二线城市核心地段的底商往往都有租户,这时候链家会给出2-3倍的租金,并给原租户和房东一笔不菲的转让费。目的只有一个,完成链家在该区域开店数量的任务。”其表示,链家不计成本开店的背后,有一套成熟的逻辑。在中介行业,一个城市的店面数量能为品牌溢价和口碑效应带来几何级的推动作用,只要店面数量够多,市场占有率自然上升,反过来又能提升企业在资本市场的估值,有更多钱支持新一轮扩张。一份链家的内部资料显示,链家告诫内部员工,线下争夺就是“0和有”的游戏,自己多做一套,竞争对手就少做一套。
  链家采取的收购和新开门店相结合的方式,使其在各个进入城市的市场份额迅速做大,借助去年地产市场回暖的大势,可以说赚得盆满钵满。
  只是这种扩张模式是一把双刃剑。不同企业文化融合并没有那么容易,并购后原企业的员工培训、统一价值观需要时间,这对链家在企业内部管理方面提出很高要求。此次出事的上海链家,就是链家与德佑地产合并的产物。

祸起金融
  链家近两年主要在做两件事,一是在资本支持下加快全国化扩张,二是在房地产交易的金融衍生品领域进行创新,打造房产O2O生态圈。链家多名高管均曾提及,链家的目标不再只是一家地产经纪公司,而会是一家具有全产业链能力的服务提供商,未来要打造房地产经纪行业亿万级O2O大平台。
  值得一提的是,此次链家在上海出事与这两项战略均有关联。快速扩张带来管控力不足,而发力金融板块则使其面临监管质疑。
  据了解,链家的金融版图包括中融信担保、链家理财和理房通。链家在官网表示,其首创房产买卖—支付—理财的房产金融闭环模式,实现互联网平台、支付、担保和线下业务的全面布局。通俗点说就是链家通过售卖理财产品的方式从各个客户手中融资,转而以抵押方式放贷给其他客户。链家则在其中赚取高额的利率差。
  2014年11月29日正式上线的链家理财,上线不足10个月累计超90亿元交易额。截至目前累计交易总额177亿元,投资用户规模31.3万人。在业内人士看来,链家的金融衍生产品来源于其掌握的大量买卖房源的客户需求,一定程度上满足了银行不愿干,又客观存在的市场需求。
  在二手房买卖过程中,如果卖家的房子贷款还未还清,需要买家先付首付,卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后,解除抵押,然后进行交易。在房子越来越贵的背景下,如果首付款不足以付清之前的抵押贷款,则需要有过桥资金。链家金融即诞生于满足这部分过桥需求,来推动交易。如果在交易过程中出现资金周转难题时,链家也会提供短期的资金借款。不过为了让借款保证收回,链家也会将拟出售的房子先抵押,再放款给购房人。有时链家还会将手中资金发放给能够抵押房子的客户。
  链家对外发布的数据是,金融部分已经占据链家收入的15%,未来的3年里做到20%、在未来5年里做到50%也是有可能的。
  不过上海市消保委公布的两起案例均与链家提供的金融服务相关。业内人士表示,对链家来说有利可图的金融衍生服务,却在一定程度上导致买卖双方的资金流向不明确,蕴含了交易纠纷的风险。链家推出的理财产品应该如何界定,也成为各方争论的焦点。按照中国银行业监督管理委员会的要求,如果要推出一款借贷功能的金融产品,必须要进行备案,否则属于违法经营。有消息显示,在上海市消保委和住建委的约谈中,链家未能提供相关备案内容,其合法性尚未得到相关部门明确答复。

行业痼疾
  对于链家此次的负面舆论风波,有业内人士表示其实是在为整个行业“背书”。易居中国执行总裁丁祖昱表示,中介行业里面的“黑中介”长期存在,相比之下链家已经很“白”了,但基层人员素质确实有待提高。张大伟也表示,链家的服务的确是处于行业的平均水平线以上。之所以链家出负面消息之后在网上影响这么大,缘于很多人对中介行业长期积累的不满情绪。
  信息不透明、从业人员素质不高、服务不规范、损害消费者利益的行为时有发生,这些都导致中介行业形象不佳。链家也曾为扭转行业形象做出许多努力,力推真房源,规范服务流程,推广手机APP等,都取得一定效果。不过此次链家在上海爆出的负面案例,势必将极大影响其品牌形象。
  受此影响,链家在企业管控方面将投入更多精力,内部员工的培训和规范将更为严厉。中房信研究总监薛建雄对新金融记者表示,此次链家在上海被查,既有利于其从企业制度和员工考核角度进行反省,也有利于整个上海中介市场的净化。丁祖昱则表示,高速扩张中出现问题受到社会监督,对链家和整个中介行业来说并不一定是坏事。“对于所有地产人来说,当下最需要的或许是在火爆市场下冷思考的能力。”
  作为行业龙头的链家冤么?用一位业内人士的话来说,也冤也不冤。“链家是行业老大,虽然在行业内操作相对规范,但是在整个行业服务水平参差不齐的情况下,一旦出现问题肯定会引爆大家的怨气。此外,链家为代表的中介业也成为本轮一线城市房价上涨的推手之一,在官方通报之后引来舆论批评并不意外。
 落花 发表于: 2016-2-28 08:06:05|显示全部楼层

链家金融业务门到底咋回事?模式普遍但风险多

源自:21世纪经济报道
  监管缺失 房产中介金融创新模式存隐性风险
  通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性,中介把资金放给消费者做短贷,收取高利息,一般期限是两周左右,这个时间与房屋过户时间差不是太大,但房屋销售过程的不可预测风险较多,中间出现资金问题也时有发生。

⊙ 记者:沈浪 上海报道

  法律法规缺失、政府监管不到位之下,企业金融创新的商业模式难免触礁。
  链家金融业务产业链近期由于被投诉事件被放到了前台。
  上海市住建委2月24日回应,链家公司相关门店存在不规范经营行为,对其已展开调查,处理结果将及时向社会公布。目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。
  业内带有金融业务的大型房地产中介,除了链家,还有世联行(002285.SZ)、合富辉煌(00733.HK)。世联行2015年半年报显示,其金融服务业务收入同比增长116.68%。
  一名业内人士对此评价称,公司扩张过快,对业务员的风控不能控制在一个合理范围内的话,迟早会暴露问题。
  梳理公开资料不难发现,链家的金融业务链条是完整的,但就如银行一样有再严格的监管流程,执行不到位,问题就会发生。快速扩张若遇上管理能力滞后,则风险隐现。
  “公司要规模,业务员要挣钱,竞争对手虎视眈眈,给客户提供丰富的业务品种那是必须的。超过法律和道德底线的事只能靠制度和管理了。”这名业内人士说。

金融业务发展迅猛
  上述业内人士认为,链家管理问题爆发,并非偶然事件。现在有部分地区监管资金存放在房管局交易中心指定帐户,但该业务在全国都不多,有的城市是因为二手房交易中纠纷太多,经过各方求证才推出资金监管帐户业务。
  上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务,有一个专门的资金监管账号,但上海并没有硬性规定中介机构将购房款打进该监管帐户。信义房产透露他们的客户资金都会打入这个帐户。
  但在实际操作过程中,客户并未在交易中心得到醒目提醒,且因为排队问题等影响,较少使用。
  21世纪经济报道记者获得一份关于链家金融的研报显示,链家理财产品一般平均售罄只需1分钟,平均融资额度123万元,平均期限2.2个月,平均利率8.26%,人均投资68304元。
  一名知情人士透露,被链家放入资金池的,包括定金、自有资金,可能也有员工内部资金。
  链家理财2015年报显示,平台2015年累计成交138亿,月平均交易额超过10亿,单日融资过亿,以链家理财两个月至一年的标的计算,存量起码在20亿以上。而中融信作为担保,其工商资料显示注册资金只有5000万。
  链家金融业务主要由北京中融信担保、链家理财、理房通构成。其中北京中融信担保于2006年成立、线上理财平台链家理财在2014年底上线、理房通于2015年开始运营。
  2015年,链家理财平台已为超过5.5万位客户和业主提供专属资金托管服务,0笔资金受损,且还以每天4亿元左右的速度增长。
  2014年11月29日,链家理财上线,其是链家集团旗下互联网房产金融平台,线上对接有投资理财需求的投资人,线下对接在链家办理购房业务的业主,首创“房产买卖-支付-理财”的房产金融闭环模式。借款项目均来自链家真实房屋交易,用户的账户资金在“易支付”进行托管,账户资金受中国人民银行监管,同时中融信担保有限公司实地征信,进行风险保证金先行赔付。
  链家理财的运营主体是北京链家房地产经纪有限公司。借款人大多来自链家房屋买卖客户,主要用于赎楼和尾款垫付。
  从2015年2季度开始,受“330政策”影响,购房首付成为借款的主要用途之一。有媒体报道,在前述上海链家两个被投诉案例中,链家提供的资金成本同为月息1.6%,也就是年化19.2%,远超4倍银行贷款利率,也高于此前规定的18%贷款利率上限。
  链接理财的投资收益在年化6%~8%,如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品,收益利差则超过10个点。
  根据2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。北京中融信担保有限公司经营范围显示,其只是一般经营合同担保公司,不是融资性担保公司。
  理房通是链家旗下提供全国房屋资金托管和财富管理的第三方支付平台,支持房屋定金、房款、物业交割保证金等多种托管类型,2014年7月获得央行颁布的第五批《支付业务许可证》。
  链家、理房通、中融信的关系为:理房通与中融信同为链家全资子公司、中融信为链家的资金托管公司、理房通为中融信的第三方支付平台。关键一点是,中融信在理房通开立账户。这就形成了一个交易闭环。房款宝是理房通为保障买卖双方在二手房交易中的资金安全而推出的线上托管产品,支持购房定金、房屋首付款、物业交割保证金及户口保证金等不同类型的资金托管服务,持有“支付业务许可证”,受央行监管,托管资金受损则由理房通先行赔付。
  去年一年,理房通与嘉实基金共同打造的基金理财服务通通赚,累计投资金额超过7000万元,购买人数超过220人。
  链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝,购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户,直到房屋过户结束后才将资金解冻,转给卖房客户。
  随着对第三方支付的严格监管,央行明显放缓了支付牌照发放,据了解短期重启无望。

行业风险隐现
  事实上,链家的理房通与世联行的云贷服务、合富辉煌的万家贷均为相似模式。
  一名业内人士指出,通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性,中介把资金放给消费者做短贷,收取高利息,一般期限是两周左右,这个时间与房屋过户时间差不是太大,这样的资金运作表面上看无风险,但房屋销售过程的不可预测风险较多,中间出现资金问题也时有发生。
  链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局,但如果其中有一环出现问题,很容易出现风险传导,并可能通过理财端变相将风险转移到客户身上。
  隆安律师事务所上海分所首席合伙人、律师杨坤指出,链家有第三方支付平台,并且有第三方支付牌照,是可以从事支付及支付监管的。但非经行政许可,不得从事以放贷为主业的业务,否则依法应为无效且可能遭受行政处罚。并且,即便从事第三方支付业务,链家收到客户的保证金、购房款,也应专项存放于银行托管账户,否则该等资金游离于监管之外。
  此外,杨坤律师认为,链家的资金池本质上是个基金,应受制于基金业的法律、法规。实践中,相关部门对这些业务的监管是缺位的,监管部门和法律依据也不明确,这是导致市场混乱的根本原因之一。
  可以说,链家业务规模增长与金融业务增长相辅相成。公开资料显示,2015年链家金融净利润占比超过10%,在董事长左晖的规划中,到2020年,链家金融净利润占比将提升到50%。
  在2015年与德祐地产合并之初,链家门店不到250家,如今已近1200家。这是市场占有率的迅速提升,目前链家在上海市场占有率超20%,而第二名的中原地产不到10%。
  一名理财机构分析师指出,链家将客户购房款先放进理房通平台,再转到资金监管帐户。并推出多款金融衍生品,提高了购房者的杠杆,一定程度上推升了入场热情。比如一套总价400万的房子,首付需80万,如果链家给客户首付垫资100万左右,客户就可以买400多万的房子。随后链家通过金融平台将首付款甚至尾款都做成P2P产品,卖给内部员工或者场外投资者,就解决了买房资金来源问题。
  而担保由中融信完成,如果遇上该产品不能兑付,则容易出现类似P2P的资金危机。
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 小儿狼 发表于: 2016-2-26 06:06:06|显示全部楼层

链家理财大量疑似违规问题浮现:息差竟不翼而飞

源自:第一财经日报
  链家理财:野蛮生长400天
  王莹
  走在密集生活区附近,约两三公里就可以看到一家链家地产中介,绿色的标志极为显眼。靠金融输血,链家过去一年间在全国范围实现了“大跃进”。
  近期,链家上海业务遭到消费者保护委员会和住建委的调查,链家理财也被更多人关注。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%,而2017年预计可贡献20%的收入,链家理财CEO魏勇曾公开表示,预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。

记者梳理链家理财的资金链条以及产品模式中发现了大量的疑似违规问题:产品投资方标的与借款方标的不匹配,存在资金错配的风险、产品投资收益率与借款利息不匹配,息差不翼而飞、融资性担保机构系链家理财旗下全资子公司,且属非融资性担保机构,并不具备担保融资性项目的资质。
沉淀资金不见存管

  链家理财官网数据显示,截至2016年2月24日,平台累计投资金额达到177亿,已发放收益达到1.75亿,投资用户体量为31万,人均投资金额为16.6万元。
  链家高速扩张的线下门店为基础的链家理财平台的上线时间在2014年11月29日,至今共429天。
  《第一财经日报》梳理了链家金融布局,共分为三大部分四款产品。其中主要的金融业务为北京理房通支付科技有限公司(下称“理房通”)和北京链家房地产经纪有限公司下设的金融事业部两部分。
  链家为借款人和投资用户设计的P2P产品主要承载平台被称为链家理财,该平台隶属于北京链家房地产经纪有限公司。而为理财产品承担担保责任的为北京中融信担保有限公司(下称“中融信”)。
  理房通共涉及通通赚和定金宝、房款保两类产品。其中,通通赚实则为解决站岗资金而设定的货基产品,投资者真正购买的是年化收益率为2.953%的嘉实基金的货币型基金。北京大成(上海)律师事务所高级合伙人刘新宇表示,背后隐藏的风险问题更多体现在货币基金的收益走向,是真正流向了投资者的口袋还是被理房通所自用尚不得而知。
  定金宝和房款宝是两款类淘宝平台的支付宝产品,在购房者与售房者不存在信任基础上,购房者先行将定金和首付款放入上述两款产品所在的第三方账户之中进行“冻结”,当交房完毕后,资金账户“解冻”,再行转入卖房客户账户中。
  从链家理财的公开信息中,《第一财经日报》记者并没有查询到该第三方账户任何由银行资金存管或托管的迹象,而是由第三方支付公司合作资金托管。该第三方支付公司系易智付科技(北京)有限公司,即平台所宣称的首信易支付。
  由于房屋均属于投资者的大额投资,因此首付款、房屋定金也并不是小数目。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户,存入以理财通名义在银行开设的备付金账户。刘新宇表示,由于房屋交易周期较长,因此投资者或将该笔款项存入账户长达一周、10天甚至更久,才转入售房者账户,这笔沉淀资金并没有任何的银行存管、托管措施,存在极大的挪用风险。
  “这也是此前网贷行业叫停第三方支付备付金账户的原因所在。”刘新宇说。
  但是,链家理财CMO宋小琦对于链家理财第三方资金托管方首信易支付给出了不同的说法。“首信易支付是具有国家资质认证、政府投资背景的中立第三方网上支付平台。”宋小琦对《第一财经日报》记者表示,首信易支付用户账户资金交易全程受中国人民银行监管。当投资人在平台注册时,平台即同时为投资人在易支付开设独立的个人资金账户,投资人所有的资金往来均在该账户流转,所有账户均受中国人民银行监管,平台无法触碰。
  对此,多位业内人士表示,受中国人民银行监管的说法还是第一次听说。

谁的息差
  在链家理财平台上,有两款主要的理财产品:面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝。购房借款者有资金需求的时候通过链家理财平台发布多个融资标的,形成年化收益率为6.48%~7.8%不等的家多宝产品。那些拥有资金的投资者将资金投入60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%等期限不同、收率不等的定期宝中。投资后,平台自动对标,将资金自动分配到不同的定期宝产品之上。
  那么问题来了。
  对于规范的P2P网贷投资标的,借款人和投资人的标的应该采取一一对应的方式,其中既包含资金走向的一一对应,也包含资金收益率的一一对应。
  刘新宇对《第一财经日报》记者表示,出借人在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%,而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%。投资人的钱是去认购家多宝产品的,利率理应一致,但是现在存有差额。“虽然息差只有0.08个百分点,但是一旦基数大了,仍然是一笔可观的数据。”刘新宇称,差额部分去了哪里不得而知,实际利率究竟以哪方为准也是一个谜。
  家多宝背后的借款人借款期限是固定的,但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间分为60天、半年期、一年期三类。资金两端一一匹配在链家理财平台上并没有出现。一位网贷行业高管表示,这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业“顽症”。
  在2015年12月28日银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》中第二十五条指出,网络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策。每一融资项目的出借决策均应当由出借人作出并确认。但是,链家理财以自动投标的方式规避了投资人在投资标的和投资资金的最终决策方向。

闭环游戏
  自己搭台自己唱戏,这可能是对中融信最好的总结。
  成立于2006年11月10日的中融信法定代表人依然为左晖,他正是链家地产董事长。作为金融产品的增信方式,本报记者梳理发现中融信存在着两宗疑似问题。
  首先,中融信实则为非融资性担保公司。全国企业信息信用系统显示,中融信的经营范围为“经济合同担保(不含融资性担保);经济贸易咨询”。刘新宇对《第一财经日报》记者表示,目前中融信所担保的项目均为链家理财平台上的融资性项目,但是非融资性担保公司并不具有为融资项目提供担保的资质。
  宋小琦对《第一财经日报》记者解释称,融资性担保公司主要为银行贷款提供担保服务;非融资性担保公司一般为P2P和个人贷款担保是合乎规定的。
  其次,中融信的唯一股东是北京链家房地产经纪有限公司也即链家理财平台本身。中融信作为担保端,为平台端链家理财全资子公司。在2015年年底最新的网络借贷新规第十条的“十二禁”第三款指出,网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事向出借人提供担保或者承诺保本保息。刘新宇指出,该处并未明确禁止网贷平台的关联方担保,为实践中大量存在的关联方担保留有了空间。
  “新规指出,平台不能自保,但是并没有对自保问题进行明确界定,是否包含关联公司仍有待征求意见稿落地。”刘新宇称,即便如此,中融信如果作为一家业务常规的融资性担保公司,并未发现除链家理财以外的其他担保业务,如此为链家集团闭环而量身打造的担保公司,不免存在道德风险。
  此外,本报记者发现,无论是定期宝还是家多宝产品,两款产品的《定义宝服务协议》、《借款及担保协议》均涉及担保方,这同样有违反上述网络借贷新规第十条“十二禁”中第三款的嫌疑。
 落花 发表于: 2016-2-26 06:06:06|显示全部楼层

上海链家跑马圈地管理混乱 消费者权益屡遭侵害

源自:第一财经日报
  链家 扩张“劫”
  罗韬
  [为了快速铺开业务,链家推出“速销房”独家委托业务,即房东将房源独家委托给链家,链家承诺在一定时间内将该房源销售出去,如果没有售出链家将赔付房东违约金。]
  走进上海链家总部,办公室的墙挂、员工的铭牌等细节仍提醒记者,这家公司仅一年前还叫作德佑地产。
  2015年初,北京链家并购德佑地产,德佑原总裁邵非担任上海链家总经理。此后这家公司开始了中介行业史无前例的迅猛扩张。
  在上海链家中介门店家数超过1000家,位居上海头把交椅之际,记者曾与邵非面对面谈及这家公司的模式和快速扩张带来的管理问题。彼时,邵非意气风发,上海的宏大蓝图就在眼前,胜利果实似乎唾手可得。
  而2016年2月25日,邵非选择了爽约:尽管此前一天约好专访,但他临时避而不见。这一事件“把我们置于泥潭”,代邵非接受《第一财经日报》记者采访的上海链家品牌总监苗志君这样说。
  2月23日,上海市消费者保护委员会在通报会上点名链家,通过链家购房的消费者痛陈链家中介服务的种种“猫腻”。此后,住建委介入调查。
  并购先行,金融为辅,链家一路跑马圈地,消费者权益显然并非其首要目标。如今,打击旋踵而至,链家以尴尬的方式接受监管层和消费者的审视。

链家乱象
  2月24日晚间,《第一财经日报》记者在上海多个地区看到,链家门店橱窗广告全部下架。上海链家相关方面证实,公司确涉住建委调查,部分涉事门店被叫停网签服务,但暂未受到其他处罚。
  “我们现在处于自查阶段。”苗志君告诉记者,这也是为什么该公司撤换过时的门店橱窗广告。
  此前一天的2月23日,上海市消费者保护委员会对上海20家知名中介交易情况进行通报。在现场通报会上,购房者黄先生表达了对链家的控诉。
  2015年8月,黄先生与链家签订了一份类似于意向书的居间协议合同,并支付了一定的定金。随后黄先生到房产交易中心查询发现,该房屋有340万元之高的抵押,而房产的交易价格为400万元。
  链家方面向黄先生表示,如果首付七成的话,就可弥补上述抵押的风险。尽管黄先生在签订房屋购买合同时,明文规定280万元必须用于先偿还银行和个人抵押。但问题发生了,该房屋的房东本人并没有把280万元的资金偿还,而是将其挪用,造成了280万元无法弥补银行及个人全部抵押贷款的结果。
  此时,链家方面称可以借钱给黄先生,并与相关方签订了三方协议,链家垫资110万元希望把交易继续完成。2015年10月底,债权银行将房产抵押解除。
  但是黄先生并没有买到房子,在2015年11月2日、2015年11月10日、2015年12月10日,该房产分别被上海市第二中级人民法院、虹口区人民法院、浦东新区人民法院查封,且不是上述抵押的债权银行。事情发生后,链家方面表示,签订合同后查封的房子“不归我们管”。黄先生在与法院、律师及相关银行沟通后,于2016年2月,将上述三处查封全部解除掉。
  2016年2月5日,黄先生要求链家将当时垫资的110万元所做抵押去掉,使其能正常过户。但链家声称,前述房东已经没有信用了,在房产交易过户过程中(即房产证尚未拿到时)可能存有重新查封的可能,“这个风险我们不承担”。链家提出,要求以黄先生父母的房子为110万垫资款做信用担保,这样才能解开黄先生的房屋抵押。2月18日,黄先生以父母房子为110万元的垫资款做信用担保,事情才基本得以解决。
  通报会后,上海链家对外表态,对于黄先生反馈的案源,涉及房源已于2016年2月19日完成交易过户手续。
  冰冻三尺非一日之寒。消费者对于链家的不满非一日始。而其“100%真房源”的广告也受到质疑。
  目前,除消费者保护委员会外,住建委等部门也开始介入。

软肋
  一位要求匿名的房东告诉《第一财经日报》记者:“之前准备在链家挂牌的时候链家就给我推荐过他们的速销房,我原本打算卖180万,链家的销售人员说如果卖了185万那么高出的5万是销售人员的,也就是链家通过自己的房源优势提高价格,赚取了价格差,而对我的好处就是可以更加快速地卖掉我的房子。我当时觉得这里面问题蛮多,就没有答应链家的要求。”
  为了快速铺开业务,链家推出“速销房”独家委托业务,即房东将房源独家委托给链家,链家承诺在一定时间内将该房源销售出去,如果没有售出链家将赔付房东违约金。
  一位使用过链家购买房屋业务的购房者孙小姐告诉记者:“链家并不会公开每套房源的信息,从而造成房源很少的情况,有时候还会虚构购房者制造抢房的情况,以此抬高房价。”
  2月23日下午,《第一财经日报》记者以房东卖房的身份来到位于普陀区的上海链家某门店,一名姓夏的中介业务人员不停向记者介绍独家委托和速销房的优势:“我们会利用我们周围所有门店的业务员帮你找到买家,到时候安排统一的时间让买家看房,这样可以让你不用时时被打扰,而且买家一起看可以造成房少人多的现象,这个有利于卖房。”
  链家设计“速销房”的初衷是提高交易效率。
  “目前整个行业的销售效率都非常低,房东和购房者经常跳价,推出速销房可以明确房东的价格,直接明码标价进行销售,对于二手房的销售速度有很大的帮助,也有利于提高交易效率。”上海链家运营总经理刘伍洋此前在接受《第一财经日报》记者采访时表示。
  但这一预期显然与现实相去甚远。链家快速扩张背后是管理的薄弱。
  2015年3月,上海德佑地产和链家地产同时宣布将正式合并,共同打造新链家平台。链家总裁左晖担任合并后的总裁,德佑总裁邵非担任上海链家地产高级副总裁兼上海公司总经理。
  随后链家开始高速发展,先是将经纪人底薪提高到5000元/月,随后开始不断扩张门店和招聘经纪人。链家扩张门店主要通过新增和吸收两种模式。新增就是各个区域进行总门店选址继而租下门店进行拓展,而吸收则是吸收很多中小经纪公司的门店,继而完成门店扩大。
  合并之初,链家门店不到250家,而到了现在链家的门店已经近1200家。这带来了市场占有率的迅速提升,目前链家在上海市场占有超过20%,而第二名的中原地产不到10%。
  邵非此前接受《第一财经日报》采访时表示,“上海链家在整个市场做的拓展过程中已经超出了预期,比想象的要顺利。”彼时,他也开始意识到快速扩张带来的挑战:“一家公司从200家店开到1000家店,这个其实是一个非常大的挑战,无论对前台后台,其实我觉得对后台的挑战是更大的,对后台的管理团队。”

何去何从
  2014年底北京链家就开始了并购扩张,先后拿下成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州的盛世管家等公司。北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7个城市的市场份额已经达到第一,链家还将继续布局二线城市和长尾城市的市场。一些尚未开设分公司的城市,链家希望通过合伙参股模式来快速占领市场,在这些城市并购众多中小中介。
  在北京、上海这两个中国最重要的城市,链家在地产中介中开始掌握最大的话语权。北京中介圈内一个略显夸张的说法是,链家员工很难跳槽去同行那里,因为链家基本垄断了这个市场。链家通过占领市场增强自己在二手房领域的定价权,同时向一手房拓展,辅以金融服务,链家跑马圈地的速度令同行侧目。
  链家金融也受到业内质疑。在23日的通报会上,链家提供的金融服务里面的款项来源确实是链家个人员工,这一点也被业内认为不合规。去年11月,上海链家的佣金收入超过5亿,其中有1000万的佣金来源于其金融服务。
  对于金融业务是否违规,链家方面并没有给出正面回应《第一财经日报》的采访诉求。2月25日晚间,上海链家告诉记者,目前该公司的相应金融业务并没有受到上述事件的影响,仍在正常运营。
  就上海链家而言,邵非曾表示,2017年希望门店家数达到2000家。记者在采访中了解到,链家已经开始寻找券商进行上市辅导。近期的风波是否影响链家的扩张和上市规划,尚不得而知。
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 落花 发表于: 2016-2-26 00:06:00|显示全部楼层

链家董事长左晖首次回应上海事件:我们确实有问题

源自:综合
  链家董事长左晖首次回应链家事件:上海事件中我们确实有问题
源自:澎湃新闻

链家董事长左晖链家董事长左晖

  上海链家的两起纠纷持续发酵,2月25日下午,链家董事长左晖在其朋友圈,转发《链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信》并首次做出回应。
  左晖表示,面对纠纷链家通常的态度是不去辩解,在列明原因之后,他并称“会努力并不负所托!”
  1.绝大多数纠纷都有我们自己的问题,我几乎还没有看到一起消费者的投诉中我们的经纪人是没有瑕疵的;
  2.辩解不能解决问题,并且很容易让组织陷入集体委屈的情绪中,及“幕后黑手”之类的无益假象里,从而放弃了推动组织进步的机会;
  3.这次上海的案子体现我们三个事情的落实问题:房源核验、查封房先行垫付和投诉24小时处理;
  4.相信大家的关注是因为对我们的期许,对我们的高要求就是对中国服务行业的高要求!我们收到,我们会努力并不负所托。

左晖朋友圈截图左晖朋友圈截图

  而在左晖转发的《链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信》中,王拥群通报了纠纷的处理结果,称链家已经第一时间对纠纷进行了彻底调查和处理,对于涉及两起纠纷的用户已做出妥善补偿,此外,对涉事的两家门店进行彻底整改,上海链家全体进行自查。

链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信

  就在24日,针对此前上海市消保委通报的上海链家在房产中介服务中存在的乱象,上海链家在其官方微博发布《关于近期与上海链家有关的两项纠纷的声明》,称上海链家将第一时间成立专案组对此事进行调查,并称是员工在交易过程中的不严谨,导致了消保委公布的两起案例的服务瑕疵。
  上海链家同时表示,会以保障客户利益为重,对于卖方拖欠庄先生的80万元定金,链家已进行了全额先行垫付退还,并将积极配合客户通过法律诉讼等方式明确违约责任,同时承担相应责任。此外,针对上海链家相关工作人员工作中出现的疏漏,将根据公司制度进行相应处罚。此外链家还称,客户黄先生已于2月19日完成房屋交易,并对未按公司规定执行的相关工作人员进行相应处罚,客户对此结果表示满意。
  当天,上海住建委也对链家展开调查,2月24日晚间,上海链家二手房房源广告全部下架,所有金融产品也全部暂停。
 阿宝 发表于: 2016-2-25 22:59:01|显示全部楼层

央视:链家放高利贷 贷款利率超银行四倍

源自:央视财经频道
  央视财经(《经济信息联播》记者 艾萍 张磊 贾林)随着上海的急速发展,土地资源日益稀缺,一手房的交易量增速逐渐放缓,十多年间新增的一手房陆续进入到二手房的交易市场中,使得二手房的交易量快速增长,在交易数量、交易面积和交易金额方面,都大大超过了一手房。随着房地产交易市场的火爆,二手房买房纠纷也与日俱增。

一:链家隐瞒信息介绍买卖 其贷款利率为银行四倍
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上海的黄先生,去年8月通过链家房地产经纪公司购买了一套婚房,合同价400万元。在签订合同前,链家工作人员告知黄先生该房屋名下有按揭贷款,但交易不会有任何问题,链家方面与黄先生确认,只要个人首付能达到7成也就是280万元,剩余120万元房款通过银行商业贷款支付。签订合同后黄先生才发现这套房子已经被原房东抵押到银行用来贷款340万。
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为了抓紧买下这套房,黄先生还是将首付的280万打到房东的帐号之后,不料,房东却挪做他用。去年年底这套房被法院查封,黄先生面临首付金额无法追回、房屋也无法完成过户的情况。这时,链家又找到黄先生说,可以签一个三方协议,垫资给他,将这套房交易下去。
  上海购房者 黄先生:这个三方协议每个月的利息高达1.6%,年利息要超过20%,远远是高于了这个银行同档利率的四倍。
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万般无奈下,黄先生贷款110万用于交给卖方偿还房屋抵押贷款。然而当黄先生要求链家完成交易过户手续时,链家却称因过户手续需20天流程,存在重新查封的风险,不承担此风险,要求黄先生将其父母名下资产作为抵押资产交给链家方面作信用担保,待过户手续完成后再解除抵押操作。
  黄先生 上海购房者:在上个星期2月19号的时候,不得不带着我的父母在公证处整整站了一天,配合他们去做这样一个完全不公正也不合理的担保合同,他们才同意继续把这个房产继续交易下去。
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上海万达律师事务所主任 王龙杰:首先贷款利率4倍以上的,是高利贷,肯定是违法的,第二个就是说,什么样的机构他有资格,向这个社会公众提供贷款,这需要有一个金融服务业务的许可证的,作为居间人,就是一个报告的义务,不然的话,造成委托人损失的,他不但不能够得到报酬,他还要承担损害赔偿的法律的责任。

二:链家销售已抵押房产 提供高息借款服务
  事实上,上海链家涉及的不止一件房产纠纷,上海的庄先生也被卷入了一起房产中介的隐瞒销售之中。
  上海的庄先生在链家房产中介看中一套房子并签订了房产居间协议,协议有明确条款规定,定金应由中介监管并在支付后由中介对房产证进行保管,但链家却要求庄先生直接将定金付给房主。在庄先生支付全部定金80万元后,意想不到的事情发生了。
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上海购房者 庄先生儿子:这套房子是370万签订的一个合同,他已经超过了370万的20%,按照20%的定金国家规定的20%总房款的一个定金来说,上限到封顶的话也就是74万元。
  庄先生在签居间协议时,房东只说有61万元的公积金贷款没有还清,后来才知道房东为了买一套更大的住房资金不足,链家中介人员便主动提出为这个房东提供借款服务,将名下准备出售给庄先生的房产再抵押给他个人。而在这期间,房产中介抓住庄先生一家看中房子急于购买的心理,一直未把房产证出示给他们看,在庄先生支付定金80万一周之后,才提供存在167万元房产抵押贷款的情况。
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上海购房者 庄先生儿子:我们也是事后知道,是链家是把这套我们要买的富平路那套房子,是在2015年的12月20号已经是抵押给他们,是抵押了贷款的167万元。
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庄先生咨询律师后,意识到链家公司以员工名义签署的房屋抵押贷款协议,可能会影响到房屋的产权交易,决定不再签订正式合同,要求对方退还80万元的订金,但却遭到拒绝。

三:上海住建委:暂停链家涉事门店网签资格
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这两起买房纠纷,购房者多次协商未果,无奈之下投诉到上海市消保委并曝光。有业内人士指出,房产中介的垫资、接受房屋抵押等“新型经营”模式是“准金融服务”,放大资金风险,值得警惕。
  针对这两起买房纠纷,上海市住建委昨天回应,链家公司相关门店存在不规范经营行为,对其已展开调查,处理结果将及时向社会公布。目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。
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 落花 发表于: 2016-2-24 22:06:01|显示全部楼层

链家金融帝国四宗罪 危机一触即发

源自:中国经济网
  【互联网金融电讯】上回我们说到庄先生在链家买房,处处遇难,其中就包括链家方面提供的资金来源不明的“垫资高利贷”。
  这也把链家地产经纪业务背后,一直悄然发展、衍生的巨大金融业务产业链放到了前台。
  链家副总裁、CFO魏勇2015年6月接受中国经济网采访时表示:“目前金融业务已占整体盈利的近10%,在未来5年里做到50%也是有可能的。”这句话现在看来颇值得玩味。
  链家集团的金融版图组成,目前功能最重要的几家是:2006年就已成立的北京中融信担保、2014年底上线的链家理财和2015年低调运营的理房通。

1 高利贷
  链家理财官网介绍,其是链家集团旗下互联网房产金融平台,线上对接有投资理财需求的投资人,线下对接在链家办理购房业务的业主,“首创房产买卖-支付-理财的房产金融闭环模式”。
  链家理财的运营主体就是北京链家房地产经纪有限公司。

资金借给谁?
  散标中详细介绍:借款人大多来自链家房屋买卖客户,主要用于借款人房产交易过程中所产生的短期资金周转,比如业主卖房 需要还清银行按揭、买房客户因银行批贷放款较慢而无法支付尾款、业主换房、房屋抵押借款等。
  从仅有介绍中,模糊的用途上来看,让金小鲸又想到了昨天的庄先生和黄先生。
  2月23日上海市消保委对申城消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。消费者庄先生和黄先生分享了在链家购房的的遭遇。
  为替儿子买婚房,2016年1月9日,庄先生通过链家与出售方签订《房地产买卖居间协议》,意向购买上海市富平路上的中浩云花园内一套约60平方米的房屋。当他支付80万元定金后,却被链家告知房屋交易有障碍,因该房屋不仅“背”着公积金贷款,还在庄先生不知情的情况下,被出售方抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,月利率1.6%,用来购买其他房屋。
  而黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万房屋过程中,到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易,得先帮房东还抵押。而链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元,月利率1.6%。
  两个案例中,链家提供的资金成本同为月息1.6%,也就是年化19.2%,远超4倍银行贷款利率,也高于此前规定的18%的贷款利率上限。
  虽然并未有明确证据指出链接方面在垫资过程中的资金来源是自由资金、客户经理个人行为还是互联网金融平台的产品,但是至少从庄、黄两人的案例来看,该垫资款的资金风险还是非常高的。
  链接理财的投资收益在年化6%到8%之间,如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品的话,收益利差超过10个点。

2 自己为自己担保
  链家理财的网站上,几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。
  而工商资料显示,中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。
  换句话说也就是链家自己为自己担保。2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条第规定,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。
  3 超额担保
  链家理财2015年报显示,平台2015年累计成交138亿,月平均交易额超过10亿,单日融资过亿,以链家理财两个月至一年的标计算,存量起码在20亿以上。
  而中融信作为担保,其工商注册登记显示注册资金只有5000万,已经远超担保行业10倍杠杆的默认规定。
  此外,北京中融信担保有限公司经营范围显示,其只是一般的经营合同担保公司,不是融资性担保公司。

4 自己对自己资金监管
  链家的金融版图里还有一个重要构成就是第三方支付。
  北京理房通支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台,于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》,也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。
  工商资料显示理房通注册于2013年8月,股东为前面提到过的中融信担保和北京中和泰投资咨询有限公司两家,法人为单一刚。单一刚的身份是链家地产的执行董事。
  北京中和泰投资咨询有限公司的股东链家地产董事长左晖外还有链家地产副总裁王拥群。
  这是一个完全由链家控制的第三方支付公司。
  链家“理房通”的主要功能类似于淘宝的“支付宝”,购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户,直到房屋过户结束后才将资金解冻,转给卖房客户,避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户,或因买方客户购房资金不够,致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。
  “理房通”网站数据显示,其已完成了高达1300多亿元的交易额,其中北京地区就占到了1200亿元以上。有质疑声认为,千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算,也有300亿的资金沉淀。
  这笔沉淀资金会乖乖躺在银行备付金账户还是被用作高息贷款的发放?由于交易过程的关联公司都在链家自己的体系内,隐蔽性相对较高。
  就资金沉淀问题,“理房通”于去年发过一份关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。声明内容表示,“理房通”接受的客户备付金,是全额缴存至支付机构客户备付金专用存款账户。
  理房通也坦承,冻结的备付金是会在银行产生活期利息的,但按照行业常规,银行活期利息很低,不会返还给客户。
  事实上,更合规的四方监管是:买卖双方可以直接拉着中介去任一银行做资金冻结,完成交易后由银行确认将首付转账到买家帐号。
  以上海为例,上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务。但在实际操作过程中,客户并未在交易中心得到醒目提醒,且因为排队问题等影响,较少使用。
  总结来说,链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局,但如果其中有一环出现问题,很容易出现风险传导,并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上。
  换句话说,假如中融信、理房通等出现问题,链家理财会将它告上法庭吗?来源:互联网金融电讯
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