“五一”楼盘加速推货，但促销不会一步到位

源自：新快报

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　　传统的楼市“小阳春”今年并未来临，据网易房产监控阳光家缘数据显示，4月1日～27日，全市一手住宅成交仅为1845套。来到“五一”，谨慎推售的开发商们终于打算“放手一搏”。据统计，今年“五一”前夕及假期，广州一手住宅开盘或加推个盘20个，合计3048套单位。整个5月，预计有42个项目有动态，楼市供应将进入加速度。多位业内人士认为，这次黄金周虽有促销，但不会一步到位，小幅升温可期，大幅回暖还需等待。

⊙记者：何璐诗 文/图

　　开发商积极备货，楼市供应进入加速度
　　虽然今年以来开发商推货态度谨慎，但对于传统节点的“五一”黄金周，不少开发商都拿出“新货”加速推售，把握回款机会。据广州中原研究发展部监测，今年“五一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘20个，合计3048套单位。记者对比发现，今年黄金周的供应量与去年相差不算太大，去年“五一”假期住宅供应量为3301套。
　　克而瑞广佛分析师肖文晓表示，截至24日，4月广州一手住宅新增供应4548套，在还有最后几天的情况下，4月的供应量已经超过3月，成为今年以来供应最多的一个月份。“从4月下半月开始，可以看到开发商取证的积极性明显上升，预计节前还会有一波供应出来，为五一积极备货。”
　　从整个5月来看，供应将进入加速度。据中地行不完全统计，5月广州全市预计有42个项目有动态，其中有16个项目开盘，18个全新项目面市（仅供参考，请以各项目实际情况为准），其中开盘项目相比去年统计的11个，数量大大增加。
　　黄埔、荔湾占全市一半供应
　　与去年一样，今年五一假期，供货主角还是黄埔、荔湾两区。在11区中，黄埔、荔湾供应占比分别为28%、26%，加起来超过全市一半的供应量。
　　其中，黄埔将有6盘同台竞争。“得益于近年供地量猛增+旧改转化；本次黄埔推货以中央城、富颐华庭、罗兰国际等大社区盘为主，覆盖科学城、香雪、旧黄埔三大主要板块”，广州中原研究发展部表示，巨无霸旧改“万科黄埔新城”也计划在五一期间开放销售中心，最快二季度入市开售，将进一步带旺区域市场。
　　荔湾方面，由于拥有多个大体量项目，这个五一假期供货802套。花地湾的万科金域曦府，目前已获取528套新单位的预售证；此外，越秀天瀛已于22日率先抢跑，全新盘广州幸福湾获取预售证，顺销盘保利越秀天启也计划一定量的加推。
　　“确实板块的关注度还需看供应”，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，现在的市场非常分化，真正优质的楼盘，都是位置较中心，资源较稀缺的特殊项目，网红效应比较明显。而更多的项目，是需要让利才能走货的。
　　合富研究院高级分析师吴智杰表示，这次五一假期，2021年以来积压的刚性购房需求有望释放。供应持续偏紧的中心城区，以及受交通、城建发力带动的近郊区域，成交效率将保持理想，不排除部分区域受供应结构变化影响，成交总价段进一步抬升，而在高库存区域以及缺乏地缘购买力支撑的区域走货仍需面临较大竞争。
　　“预计超过1/3项目价格会有调整”
　　开发商推货的热情，表现出了对传统节日的重视，但在市场信心仍在恢复的情况下，今年的五一新货会否迎来大幅让利？
　　“今年五一肯定会出现‘以价换量’，但整体幅度不会很明显，”黄韬表示，“以我了解，从整体市场来看，超过1/3的项目价格是有调整的，50%的项目价格比较稳定，10%左右的项目价格有轻微变动。”
　　黄韬进一步分析指，发展商大多采取的策略，是边卖边按实际情况调整，不会一下子就一步到位，不想浪费这个销售周期。“如果五一假期行情还是未如理想，真正的大促销预计就会开始。但预计五一上旬会有一波反弹，能给开发商资金有所回笼，所以这个可能性不大。”
　　肖文晓同样认为，目前不少广州楼盘并不急于打折。“目前全国各地都在陆续出台房地产的暖市政策，包括广佛同城的佛山也出台了‘商品住房满5年不限购’的政策，对此广州的开发商也是满怀期待。在‘等风来’的情绪下，楼盘并不急于促销，但是购房者方面没有见到实质的动作又缺乏出手的紧迫感，因此在五一推货量加大的情况下，如果开发商不积极促销，而政策又没等来利好消息，大概率是‘旺丁不旺财’，小幅升温可期，大幅回暖还需等待”。
　　合富研究院高级分析师吴智杰认为，目前在各地实施“分城施策”的同时，“三道红线”对行业的影响仍然存在。此前持续降温的市场正被政策修正，未来的政策亦将避免大幅升温的市场再次出现。
　　专家看“五一”

▲　广东中原地产项目部总经理黄韬
　　今年“五一”预计会有一定的反弹行情，因为之前的小阳春以及4月的成交都不太理想，假期将释放之前积压的一些消费力，但未必很强劲和持续。预计5月上半段到月中，可能会比较明显，之后又会是相对比较淡静的市场。

▲　克而瑞广佛分析师肖文晓
　　在“等风来”的情绪下，楼盘并不急于促销，但是购房者方面没有见到实质的动作又缺乏出手的紧迫感，因此在五一推货量加大的情况下，如果开发商不积极促销，而政策又没等来利好消息，大概率是“旺丁不旺财”，小幅升温可期，大幅回暖还需等待。

▲　房地产市场研究专家邓浩志
　　在佛山出台“商品住房满5年不限购”政策后，广州如果有政策跟进的话，五一市场将比较看好，否则我认为黄金周只会有轻微的阶段性表现，不会有太大的亮点。

▲　合富研究院高级分析师吴智杰
　　这次“五一”，预计2021年以来积压的刚性购房需求有望释放。供应持续偏紧的中心城区，以及受交通、城建发力带动的近郊区域，成交效率将保持理想，不排除部分区域受供应结构变化影响，成交总价段进一步抬升，而在高库存区域以及缺乏地缘购买力支撑的区域走货仍需面临较大竞争。
　　5月部分新货

▲　广州城投·领越壹号
　　项目位于越秀南板块，距离地铁6号线团一大广场站仅170米左右，步行到北京路也非常近。项目地块不大，占地仅8470m2，根据规划，将建4栋21-23层建筑（3栋商品房+1栋回迁房），配建1所幼儿园+约3000m2底商以及老年服务站等设施。

▲　琶洲南TOD
　　备受关注的琶洲南TOD项目，规划有16栋住宅，并配建有12班幼儿园及36班九年制学校。首期将推出西区1#、8#、9#三栋住宅，涵盖142-310m2户型，约9万～14万元/m2。

▲　越秀联投·居山涧
　　项目为黄埔高地价项目，由越秀去年以楼面价27217元/m2拿下。项目地块容积率低至1.2，将拟建36栋住宅，产品涵盖建面约140m2、160m2、190m2的一梯一户的大平层，以及155-175m2的叠墅产品，吹风价5万～6万元/m2。

▲　耀胜新世界广场
　　项目由新世界中国和广州地铁联手合作，位于长隆-万博板块，为地铁3、7号线上盖的TOD项目。项目总建面约22.91万m2，共规划11栋建筑，其中6栋为住宅。首批推货户型为90-140㎡洋房。项目拥有住宅、甲级写字楼、DISCOVERY PARK购物商场等多种业态，将被打造成一个集阳光生态、时尚多样、艺术、休闲活力、科技人文于一体的愉悦生活有机体。