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 野骆驼 发表于: 2022-4-29 08:33:00|显示全部楼层|阅读模式

[2022年] 万科一季度“检阅”:传统地产与新业务晴雨表

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源自:市场资讯
  观点地产网
  观点网 如果说2021年于万科是“刻骨铭心”的一年,那么2022年又会是如何?
  行业下行的环境中,相当一部分已披露一季度报告的企业,均有不同程度的营收或是规模下滑,但市场对行业“老大哥”仍抱有些许不一样的期待。
  四月倒数第二个工作日,万科发布2022年第一季度报告,各项数据罗列,供市场检阅评说。
  公告显示,2022年第一季度,万科实现营业收入626.7亿元,同比增长0.6%;实现归属于上市公司股东的净利润14.3亿元,同比增长10.6%;基本每股收益0.1229元,同比增10.52%。
  还记得在不久前的万科2021年度业绩会上,管理层透露今年工作任务“止跌企稳,稳中有升”。
  按彼时郁亮的解释,万科已对房地产业务集中管控和统筹管理,开发业务的毛利率可维持在20%的水平;新业务则已交完大部分“学费”,逐步形成新的蓄水池。
  今年一季度,万科开发业务税前毛利率为21.8%,扣除税金及附加后的毛利率为17.1%。但相较于去年同期,万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率(已扣除税金及附加)为16.1%,今年略有提升。
  一季度,万科整体税前毛利率为18.9%,税后毛利率为15.0%。
  整体营收同比微增,但销售规模却有较大幅度下降,或与行业趋势相关。
  国家统计局数据显示,一季度全国商品房销售面积3.1亿平方米,销售金额2.97万亿元,同比分别下降13.8%和22.7%;房地产开发投资增长0.7%,增速较2021年同期下降24.9个百分点;房屋新开工面积同比下降17.5%。
  拆分来看,万科2022年1-2月累计实现合同销售面积395.8万平方米,合同销售金额649.7亿元,分别同比下降41.4%、44.3%。
  观点指数发布的“2022年1月房地产企业销售金额表现”研究成果显示,1月前100房企实现全口径总销售金额6058.7亿元,环比减少38.4%,同比减少46.1%,楼市销售依旧处于低位水平。
  2022年1月份全口径销售100亿以上的房企数量明显减少,仅有14家,较去年同期减少25家;全口径销售位于50亿~100亿以及20亿以下这两个区间的房企数量分别为22家、29家,较去年同期增加9家、25家。
  报告期内,万科实现合同销售面积632.7万平方米,合同销售金额1065亿元,同比分别下降42.7%和40.7%。
  截至一季度末,万科合并报表范围内有4776.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额约7385.1亿元,较年初增加3.9%。
  1-3月,万科新增加6个开发项目,总计容规划建筑面积145.8万平方米,权益计容规划建筑面积112万平方米。截至报告期末,在建项目总计容建筑面积约10685.8万平方米,权益计容建筑面积约6664.3万平方米;规划中项目总计容建筑面积约4019.7万平方米,权益计容建筑面积约2581.1万平方米。
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  数据
源自:企业公告、观点指数整理

  一季度,万科实现新开工计容面积599.4万平方米,占全年开工计划的31.2%(2021年同期为25.6%);竣工计容面积310.4万平方米,占全年竣工计划的8.0%(2021年同期为8.6%)。
  分业务来看,物流仓储业务方面,报告期内万科物流仓储业务(含非并表项目)实现营业收入8.7亿元,同比增长39%。一季度物流仓储业务新获取1个项目,可租赁建筑面积5.4万平方米;新开业4个高标库项目和5个冷链园区项目,可租赁建筑面积39.2万平方米。
  租赁住宅方面,期内实现营业收入7.0亿元,同比增长12.8%。截至3月底,租赁住宅业务共运营管理超过21万间长租公寓,累计开业约16.2万间。
  商业开发与运营业务期内实现营收21.1亿元,同比增长17.6%,其中印力管理的商业项目营业收入为14.2亿元,同比增长16%。一季度印力新拓展1个轻资产项目--上海森兰印象城,新增管理面积16万平方米。
  在2021年度业绩会召开次日,万物云便向港交所正式递交了上市申请。此前根据2021年度报告显示,2021年万物云收入首次超过200亿元,录得全口径收入(含向万科提供服务收入)240.4亿元,同比增长32.1%。
  按照万科计划,2022年万物云将保持内生稳健增长,其中住宅物业收入增长25%,万物梁行增长35%,万物为家增长45%。继续推动万物云城这一独特商业模式的拓展和成长,计划到2022年末累计落地100个城市服务项目。
  最新一季度报告中,尽管将房地产开发、物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务板块的主要经营情况单独列出,但物业服务营收尚未明确。
  一季度,归属社区空间服务的万科物业新增项目中,来自独立第三方物业开发商的项目占比为67%;归属商企空间服务的万物梁行新获取4个200米以上的超高层项目;归属城市空间服务的万物云城新增3个城市服务项目,新进驻5条街道并提供整合服务。
  值得一提的是,期内万科分三次完成80亿元3年期中期票据发行,以及完成总额为19.9亿元公司债券发行,涉及金额近百亿。
  相比分红和回购,让人关心的还有财务状况:截至报告期末,万科净负债率为34.6%,较上年度末净负债率29.7%略有提升;持有货币资金1417.8亿元,上年度末为1493.5亿;对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6倍,较年初提升0.1倍。
  管理层此前也在年度业绩会上透露,在去年就已考虑过回购股份。
  事实上,今年3月份短短9个交易日内万科股价从人民币19.5元跌至人民币14.4元。这一变化在万科看来是“一种非理性下跌”,也坚定了万科启动回购的决定,这一事项在4月初有了新的进展。
  4月6日,万科公告表示,拟自筹资金以集中竞价方式回购公司普通股(A股),回购资金总额不超过25亿元且不低于20亿元,回购价格不超过18.27元/股。按回购资金总额上限25亿元和回购股份价格上限18.27元/股测算,预计回购股份的数量约为1.37亿股,约占目前万科总股本的1.18%。
  除上述事件外,进入4月以来,万科在公开市场揽获多宗地块,但对比去年4月新增加开发项目20个的数据来看,仍有一定差距。
  本周稍早时候进行的杭州首批集中供地中,万科以36.98亿摘得良渚新城玉鸟路北地块,又以21亿摘得良渚新城宅地;在南京首批集中供地,通过摇号拿下雨花台区赛虹桥G04地块,成交价20.7亿元;宁波首批集中供地,以封顶总价15.05亿元中签摘得鄞州区中河地段地块。
  一季度,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,总计容建筑面积合计约534.7万平方米。
  另于本月初,万科19亿摘得东莞市万江街道改造项目,总建面超48万平米。该旧改项目系东莞市城市更新“旧项目”、TOD试点项目,也是万江区域首宗启动主体招商的城市更新单元。
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