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 白颊长臂猿 发表于: 2022-4-28 23:03:00|显示全部楼层|阅读模式

[2022年] 杭州今年首批集中供地揽金827亿 本土房企夺超七成地块

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源自:每日经济新闻
⊙记者:包晶晶

  总起始金额797.9亿元、总成交金额826.8亿元,平均溢价率3.6%……
  经过一天的激烈争夺,杭州今年首批集中供地于4月25日晚收官。本次推出的60宗地块(包括2宗租赁用地)当日上午就全部完成竞价,其中23宗报价触及中止价(溢价率为9%~10%)转入一次性报价+摇号环节,9宗溢价成交,27宗底价成交(含2宗人才租赁房地块),仅临平新城临乔路以东地块流拍。
  值得注意的是,本土房企在杭州本次土拍中表现突出,共竞得45宗地块,占比高达76%。其中滨江集团斥资184亿元拿下11宗地块,绿城集团以146.4亿元夺得7宗地块,众安集团以39.09亿元斩获5宗地块,德信地产、大家房产、兴耀房地产等也各有收获。
  “这次拿地出于我们对下一阶段宏观经济、政策充满信心,同时更是对杭州市场充满信心。”滨江控股集团执行总裁朱立东在4月25日下午接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示。
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  杭州萧山区一处房地产售楼部的沙盘 视觉中国图
  土拍规则调整
  “本次杭州首批集供地,在规则方面有较大变化,如取消预公告、调整土拍方式、改善土拍流程;同时竞拍过程也更紧凑,采用同一时间5宗地块同时竞价、且5宗地块为不同区域的方式,更加考验房企的综合实力。”
  4月25日晚,中指研究院浙江分院常务副总高院生通过微信向《每日经济新闻》记者表示,在新的土拍规则下,企业参拍资质有所放松,本次供地平均溢价率3.6%,最高仅12%,且部分板块最高限价有所提升,保障了开发商利润。另一方面,此次杭州供地整体表现依然较好,也是因为杭州投资吸引力强,居民购买力强劲,去化有所保证。
  如果从溢价率来看,本次杭州的土拍结果很难用“热”来总结。据克而瑞统计,本次杭州土拍共有23宗地块溢价封顶,并进入一次性报价环节,“封顶率”约40%,和去年三批次的71%相比热度明显下滑,回归至2020年的土拍市场水平。同时,本次共有25宗地块底价成交,并出现了自杭州集中供地以来首宗流摇地块。
  “本次土拍热度分化明显,总共60宗地块除2宗人才租赁用地外,剩余的58宗宅地中有1宗流摇,该地块周边邻近高架、厂房等,微环境欠佳。25宗底价成交的地块,所在区域多为临安、富阳以及萧山郊区等去化能力相对偏弱区域。远郊地块及外部乡镇的地块则多由城投公司竞得,包括临平城建集团、临平新农村建设、萧山城建等。”
  高院生指出,本次23宗触及封顶进入一次性报价环节的地块,均位于奥体、三墩、宁围、良渚、北部新城、未来科技城等热门核心板块,竞争也相对激烈。其中,未来科技城138号地块,楼板价高达24098元/平方米;拱墅区申花板块的宅地,楼板价超过31000元/平方米。
  对本次杭州土拍规则的调整,企业方面的感受更为明显。
  “前一两年的土拍,房企确实利润微薄,需要企业通过管理、降低融资成本来控制,我们总还保住了一点利润。这一轮的土地相对要好很多,如果运营正常,利润能够超过10个点,大部分企业大概在8到12个点左右浮动。”朱立东表示,“但土拍调整也是基于两个前提,一是现在的市场的确有点冷了;二是原先市场里胆子大的企业现在也情况不佳,如果仍然只有微薄的利润,企业生存也有问题。”
  回顾2021年杭州集中供地中的远郊地块项目,目前普遍去化较差,房企对此也颇为谨慎。据克而瑞统计,富阳、临安两区去年首批次成交的地块目前均只有1个项目入市,虽然利润较为可观,但去化流速较慢。
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  本土房企发力
  在本次杭州首批集中供地中,本土品牌房企和央企国企成为拿地主力。
  其中,本土品牌房企滨江集团拿地最多,共夺得包括铁路北站单元地块、翠苑单元地块、云城单元地块、杭州未来科技城138号地块等11宗地块,总金额达184亿元;绿城集团则以7宗地块位排在第二,拿地金额达146.4亿元;众安集团则以39.09亿元拿下5宗地块。此外,德信地产、大家房产、兴耀房地产等也各有斩获。
  本次杭州集中供地中,本土两家房企滨江与绿城拿地金额合计达到330.4亿元,占据土地出让金总额的近40%。而本房企在本次杭州土拍中共夺得45宗地块,占比达76%。
  而外来知名房企中,万科以58.2亿元竞得两宗位于良渚新城较大体量地块;建发分别以38.42亿元、42.75亿元摇得上城区四堡七堡单元2宗地块,溢价率均为12%;越秀地产以底价摘得临安3宗纯宅地,总金额20.08亿元;龙湖则以10.09亿元底价竞得江干科技园单元商住地。
  从滨江集团本次斩获的11宗地块来看,其拿地布局和策略也发生了一定变化:如引入了新的合作伙伴,并且在铁路北、高铁新城、未来科技城、申花等板块重点发力。
  “市场现在发生了一些变化和调整,但这种变化和调整在不同城市、不同地区,对不同的企业而言,表现是不一样的。局部地区和部分房企受到了一些影响,滨江运营保持良性,我们在杭州的产品也仍然是受欢迎的。”
  朱立东告诉《每日经济新闻》记者,“行业戏称我们这次拿地是‘滨江军团’,联合拿地的除了传统长期合作兴耀房产外,还有萧山一家大型国有企业──萧山交投集团的参与,共同竞得浦南未来社区地块。合作伙伴愿意跟你合作,也说明自己至少是市场中的优等生。”
  再看另一家本土房企绿城集团,在本次杭州土拍中独夺7宗地块。绿城集团高层在不久前的业绩会上曾表示,杭州是绿城深耕的城市之一,在城市布局上,绿城坚持二八法则,预计80%的投资资源聚焦在一二线城市,全年拿地的货值目标会综合考虑公司财务安全和发展诉求,新增货值目前计划定为2500亿~3000亿元,最终视权益比而定。
  对于此次滨江集团的大手笔拿地,上海中原地产市场分析师卢文曦于4月25日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“作为长期深耕杭州的本土企业,滨江集团自身的综合实力还是相当强的,所有精力都聚焦于此,效率最大化。从品牌和产品角度来看,滨江已经在区域内有相当高的人气,因此也敢于重仓拿地,虽然利润率不高,但杭州风险小。在大市场有压力的情况下,这种方案是优选。”
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