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 灰腹角雉 发表于: 2022-4-28 12:29:00|显示全部楼层|阅读模式

[2022年] 2022年“安全至上、做我所能”,中南建设梦醒时分

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源自:蓝鲸TMT
  “或早或晚,中南建设会达到5000亿的规模。”去年4月,时任中南置地总裁陈昱含在2020年报业绩会上立下豪言。
  时隔仅一年,如今这家房企谈论的不再是5000亿的远大目标,甚至不再是规模,而是如何“好好活下去”。
  4月25日晚间,中南建设递交“历史最差答卷”,其2021年销售额同比减少11.8%至1973.7亿元,失约2500亿元销售目标;营收同比仅微涨0.8%至792.1亿元;归属上市公司股东的净利润则出现成立34年以来首次亏损,净亏损高达33.8亿元。
  “当前形势下,我们没有办法准确预计未来2~3年的规模,但为了好好地活下去,我们也无法再容忍速度快、管理粗的积弊,更无法承受由此带来的经营上的损失。我们必须去接受规模上的调整,以此夯实我们的能力基础,确保长期稳健。无论是中而美还是小而美,我们都愿意为之长期奋斗。”中南建设董事兼总经理陈昱含在业绩会上如是说。
  从5000亿目标,到“中而美”甚至是“小而美”,在行业集体承压和新发展模式下,这家销售额近两千亿的房企行至“梦醒时分”。
  34年来首次亏损
  挤出水分,直面现实
  业绩公布后,4月26日及27日,中南建设分别以跌停及8.94%的跌幅收盘,当前股价为3.26元/股。
  资本市场的反应或来自于中南建设业绩反转。
  今年1月28日晚间,中南建设曾给出业绩预告,2021年归属上市公司股东的净利润介于21.23亿元~7.08亿元之间,与4月25日公布的业绩差额最大超55亿元。
  与此同时,中南建设本就饱受诟病的毛利率大幅下降7.26个百分点至10.03%。
  中南建设回应称,毛利率下降源于公司去年四季度加大了现房库存去化,降低预售监管政策严格执行的影响以增加更多自由现金,这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。
  年报显示,中南建设去年前三季度归属上市公司股东的净利润共27.65亿元,四季度则亏损61.47亿元;全年房地产业务结算毛利率同比减少8.45个百分点至10.69%,建筑业务毛利率同比下降2.22个百分点至6.43%。
  业绩会上,中南建设董事长陈锦石、其女陈昱含双双为业绩下滑致歉。
  中南建设的亏损主要源自计提资产减值准备,2021年度计提各项资产减值准备合计38.83亿元,减少当年合并报表利润总额38.83亿元,减少归属上市公司股东的净利润26.92亿元。
  “业绩出现重大偏差,是因为风险评估不够充分、合营联营主体收入确认的不确定性认识不够充分,及疫情和市场调整导致部分项目的实际交付延迟。”该公司在年报中表示。
  “无论是偏于乐观的业绩预判,还是对会计准则理解上的偏差、实际交付延后等都是表象,更深层次的问题是我们管理和能力上的明显短板。”陈昱含并未回避问题,其坦言业绩预告的偏差与外部关系不大。
  在她看来,这份年报以更谨慎更保守的态度挤出水分、呈现出来最真实的业绩面貌,也鞭策中南建设知耻而后勇。
  此外,中南建设在年报中称,净利润亏损仅是市场快速调整后的短期反应,随着市场恢复,公司进一步提高运营效率,已售未结转资源更多结算,将尽快恢复盈利。
  2022年,中南建设大量项目将迎来竣工。董事会秘书梁洁在业绩会上表示,预计今年竣工面积为1353万平方米,较2021年增加32.6%;截至去年末的全部项目资源规划建筑面积则为4135万平方米。
  三道红线“倒退”
  管理层检讨反思
  尽管中南建设截至2021年末的有息负债较年初大幅减少22.1%至622.8亿元,经营活动产生的现金流量净额连续四年保持正值,达167.7亿元。但其三道红线指标“退步”,由“黄档”房企退为“橙档”房企。
  截至去年末,中南建设仅净负债率达标,降低4.1个百分点至93.16%;扣除预收账款的负债率80.52%,增加0.76个百分点;现金短债比则降至0.6。
  陈昱含解释称,上述指标倒退一是由于融资巨幅下降及经营性回款持续承压,由此带来的非受限资金总量未得到根本性好转;二是低周转高负债PPP工程的拖累,以及非核心地产业务未能出表,导致有息负债相对于净资产及账面资金并未明显下降。
  针对现金短债比降至1以下,中南建设副总经理兼财务总监辛琦回应称,受市场持续调整带来的销售回款减少、预售资金监管执行趋严、融资环境收紧等多重因素影响,中南建设动用非受限资金偿还借款,导致可动用现金占比下降。
  “随着公司今年瘦身处置股权带来一定的现金流入,预售监管资金若能统一标准带来的可动用资金占比提升,以及项目陆续结转,公司三道红线数据会逐步改善。”辛琦如此说道。
  多项财务指标下滑让中南建设管理层意识到,业绩反映出来的是长期的经营问题,管理层也在业绩会给出了几点反思。
  “2021年,中南建设地产和建筑业务均承压,且融资、回款和应收款等方面均出现困难,经营性和融资性的现金流同步收窄。为保证现金流安全,不得已对利润做出牺牲,这也说明我们当前的规模与自身能力及安全要求错配,内外部压力下,缩表出清力度仍然不够。”陈昱含如是说。
  此外,陈昱含表示,高增长阶段中南建设缺乏审慎的经营导向,导致部分项目拿地价偏高,形成大额亏损和减值计提,“直到今天,我们也在为过去几年的失误买单。出来混总要还的,教训十分惨痛。”
  陈昱含还指出,中南建设以往重规模轻利润轻资金的经营取向仍未得到根本性扭转,利润和现金流的管理亟待加强。
  现金流管理放在首位
  保障核心业务稳定
  步入2022年,不少房企都迎来偿债高峰,中南建设今年或也面临较大的偿债压力,因此其现金流管理能力的提升迫在眉睫。
  截至去年末,中南建设一年内到期的有息负债为242.4亿元,同期包含受限资金在内的货币资金为224.1亿元。其中,一年内到期的银行贷款为110.7亿元,非银行金融机构借款为114.5亿元。
  陈昱含在业绩会上表示,目前公司短债偿付安全能够保障,“公司一年内到期的公开市场债券仅为17.2亿元,同时伴随着资产和业务出清,以及针对钱融包括开发贷等银行类融资的展期、转贷续贷,我们的现金短债比一定会重回到1以上。”
  审慎经营任重而道远,中南建设2022年的经营思路也不再提规模,而是浓缩为八个字──安全至上、做我所能。
  “我们要把现金流管理放在首要位置,不容任何闪失,同时结合自身能力跟现状,对业务资源进行合理排序,保障我们核心业务经营生产稳定,早日走出困境。”陈昱含如此解释这一经营思路。
  中南建设正倡导管理团队带头例行过冬文化,并通过关停并转、去粗取精、裁汰冗员和严控管理费用等方式降本增效。
  “2022年公司管费预算同比降幅会达到47%。”陈昱含如是说。
  同时,该公司正密切与相关金融机构沟通,推动必要的融资展期、转贷续贷等措施,以增加企业自由现金流,确保刚性兑付义务如期履行。
  降本增效及保自由现金流之外,中南建设打算轻装上阵,瘦身出清以减轻经营负荷,扩大核心业务安全边界。目前,该公司已完成项目股转14个,地产与建筑业务从21年初的19个和15个双双减至目前的8个。
  另外,来自各相关方的支持也有助于中南建设度过下行周期。
  中南建设称,作为大型民营上市企业,其稳定不但关乎在地的财政税收,更关乎无数产业工人的就业和民生稳定。
  “公司得到了各级政府的大力帮扶,尤其是各个区域的一些欠款清收,合理的资金解活,包括资产瘦身出清、稳定金融授信等多方面,我们都在跟政府及相关机构保持密切沟通,寻求最大程度上的理解和支持。”陈昱含如是说。
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