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 海南兔 发表于: 2022-4-28 11:29:00|显示全部楼层|阅读模式

[2022年] 连碧桂园都撒不起钱了

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源自:DoNews
  房地产暴雷成了最近的热词,恒大、佳兆业纷纷出问题,把房地产行业带入了寒冬。
  被称作无孔不入的碧桂园(02007),过得也不顺。据其最新公布的财报数据显示,2021年碧桂园销售额出现下降,毛利率跌破 20%,净利率连续 4年下降,更吃惊的是碧桂园公布其 2021年度分红预案金额居然腰斩。
  以撒钱闻名的碧桂园怎会如此境地?可以从以下三个方面看到端倪。
  01
  业绩为何下滑严重
  简单说一下碧桂园今年的年报吧,2021年碧桂园实现权益合同销售金额 5580亿元,权益合同销售面积 6641万㎡。权益合同销售回款 5022亿元,回款率达到 90%。碧桂园 2021年业绩是近十年以来比较差的一年,归母净利润下滑了 23.49%,是 2008年以来增速下滑最大的一年;毛利率下滑至 17.74%,是上市以来最低的一年;净利率下滑至 7.84%,是 2005年以来最低的一年,情况比较糟糕。
  这数据究其原因,在去年开始的调控政策的收紧与信贷环境的双重影响下,从去年后半年开始,房地产市场就有萧条的景象,再加上变异病毒奥密克戎的肆虐,刚需购房者和投资房产者买房都十分谨慎,甚至很多人开始存现金,并不热衷买房这件事。
  尽管碧桂园整体的融资利率还没出问题(其实房企暴雷前都挺正常的),但销售数据的下滑是掩盖不住的。
  2022年第一季度,碧桂园累计销售金额同比下滑 33%,单月同比下滑 46%(十大房企中下滑排名第二),单月环比下滑 5%(十大房企中下滑排名第一)。
  这足以说明一个问题,碧桂园布局三四线城市时出现了一个现象:规模下滑,利润下滑。
  碧桂园主攻的三线城市楼市房价涨跌,受到供求关系的影响比较大,一个城市如果有大量的空置房,那么说明房价以前太高,极不合理。所以在楼市变冷,人口外流的情况下,房价必然会下跌,并且跌幅会比较大。此外随着楼市调控的进行,三线城市的人们也明白房子不是投资的,而是用来居住的。
  另外,还有各种重要因素是,三四线城市的人口一直在加速外流,向一二线城市转移,人口会越来越少,没有人口数量的支撑,房子自然不好卖。
  02
  并购变成“烫手山芋”
  2021年 12月至 2022年 1月为碧桂园的收并购高峰。碧桂园集团常务副总裁程光煜公布的战绩是:“从去年四季度到现在,碧桂园大概与十多个合作方就 80 几个项目进行了沟通,目前对其中 35 个左右的项目已经完成了收并购安排。”
  这样的并购,也留下了很多新疑问:碧桂园究竟收购了哪些项目、成色如何?公司手上还有多少资金用于收购?接盘大量项目是否会制造出新的问题?
  我们来看看碧桂园一年内到期的短期负债包括:
  一年内到期优先票据 83亿;一年内到期公司债券 63亿;一年内到期的银行及其他借款 644亿;三项债务相加 790亿。
  把这 919亿的现金扣掉 790亿的到期应还债务,碧桂园就还剩下 129亿的现金,这样的现金还是有点捉襟见肘的。
  房地产收并购主要看机遇,不追求绝对的量,但如果有合适的机遇,还是会抓住。从碧桂园服务发布的年报中可以看出,大规模的收并购时间已经过去,不过碧桂园服务仍然会做一定程度的并购,但重点是补短板,以引进人才、打造产品线、强化优势等方面补短板来进行并购。
  碧桂园最近半年收购的项目,不少楼盘已经将合作方的名字除去。例如位于河南郑州的“碧桂园金科天宸”,已改名为“碧桂园天宸”;位于开封的“建业碧桂园天玺”,已改名为“碧桂园天玺”。而此前,建业和金科(000656.SZ)都传出过流动性问题。
  这些问题其实在物业服务方面就有体现,碧桂园的物业发展靠的也是并购,对已经占据稳定物管市场份额的恒大、万科、保利、华润等老品牌而言,碧桂园的物业发展远远滞后,口碑更是没有优势。而碧桂园想要从物业板块获利,也需要持续大量的资金投入,以提升竞争力。可是这样的投入,都是大大消耗碧桂园的现金流,对已经出现现金流问题的碧桂园来说,物业投入就成了鸡肋,食之无味弃之可惜。
  03
  下沉市场布局如何
  对于碧桂园来说,这几年公司的土储都集中在三四线及以下城市,81% 的项目分布在广东省以外,前十大成交项目基本都是二三四及以下城市。这么多年深耕三四线城市,碧桂园现在即使想抽身离场,也需要时间。
  碧桂园地产不但入驻三四线城市,有时连县级城市也有了碧桂园地产的身影,说实话碧桂园地产入驻小县城那既是好事,其实也是坏事,可以说它说是一把双刃剑,能让一家国字号的房企入驻小县城,说明那座小县城的发展前景非常不错,谁都不愿意做亏本的做,更不会拿钱去做打水漂的事,尤其是房地产商更是精明,就因为看中小县城未来的发展空间无限,就是因为地产业在小县城还有无限商机,碧桂园才会聚风险与智慧并存的入驻,不过碧桂园地产入驻小县城给人们带来的负面就是房价的高升,原来本土的房企受碧桂园的影响不会坐视不理。
  这里的下沉市场,对碧桂园来说,是转型还是继续深耕,见效慢已是事实。如何能在下一个财年汇报到来之前“扭亏为盈”,都是牵制碧桂园的大事。
  只要碧桂园的房子在小县城里卖出了天价,那接下来的连锁反应就是所以的房子都会在短时间内跟着涨价,对于购房者而言是不希望碧桂园这样的大型房企入驻小县城,但对于政府而言就是希望自己能多引进一些大型的企业入驻县城,这其中就包括房地产企业。
  三四线城市虽然行业竞争相对缓和,碧桂园拥有压倒性的品牌和管理优势,但是,低房价之下,辗转腾挪的空间毕竟有限,短期并不利于公司业绩增长。长期来看,上一轮棚改货币化催生的购买力逐渐消耗殆尽,三四线地产开发的价值远不如一二线。
  对于碧桂园来说,其战略布局主要集中在二三四五及以下,未来的不确定性还是较大的。
  未来碧桂园还可能面临人才流失的问题,远离一线城市的战略,让向往大都市生活的应届生接受起来有难度。碧桂园已经出现了高管大量离职的困扰。这里面不乏各大区域业务总裁,远离都市去三线城市工作,这对于人才招聘的影响是相当大的。
  还有个潜在的问题持续扩大,那就是租房业务。租房需求来自外来人口,但三四线的租客数量明显不足,下沉市场的房子租不出的问题也需要碧桂园来解决,那些有购房想法的非刚需一定要考虑清楚再入手。
  作者|梁潇
  编辑|胡展嘉
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