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 ◇玉清◇ 发表于: 2020-4-4 09:18:00|显示全部楼层|阅读模式

[2020年] 雅居乐集团两难:海南区域收入腰斩 400亿短债压顶

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源自:斑马消费
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  海南市场收入腰斩,成为雅居乐集团2019年毛利下降的重要原因之一。
  自2017年以来,海南市场受当地一系列房地产调控影响,曾经的公司收入顶梁柱,暂时是靠不住了。
  更棘手的是,公司短期债务早已压顶。按照公司披露的现有资金量,尚不能覆盖400多亿元短期债务。及时偿债、摆脱对海南市场的依赖,是公司亟待解决的难题。
  超400亿短债压顶
  2019年,雅居乐集团(03383.HK)再次冲破千亿销售规模,实现销售额1179.7亿元,营业收入602.39亿元,归母净利润75.12亿元,同比分别增长14.9%、7.29%和5.43%。
  即便业绩向好,这家曾经的“华南五虎”之一,仍然要面临资金链紧绷的局面。
  按照公司年报披露的信息显示,截至2019年末,公司在手现金及现金等价物为335.51亿元,在1年内需要偿还的短期借款为422.97亿元,尚不能完全覆盖短期债务状况。
  早在2018年,公司资金紧缺的状况就已经发出危险信号:当年末现金及现金等价物为357.76亿元,勉强覆盖短期借款353.33亿元。
  在手资金严重不足,短期债务高企,已让公司火烧眉毛。
  斑马消费梳理发现,2019年末,公司现金及现金等价物总金额同比下降6.22%,同期,短期债务却增加69.64亿元,相当于增长19.71%。
  从债务结构来看,公司几乎用尽了资本市场或其他融资渠道和方式,对银行借款、优先票据和公司债券等各种融资渠道都不放过。
  截至2019年底,公司总借款966.70亿元,其中银行借款及其他借款678.62亿元。
  这也给公司带来较高利息支出,在公司的利息开支中,银行借款、银团贷款以及其他借款一项须支付的融资成本较大。2019年,仅这一项利息支出高达49.66亿元,同比增加13.94亿元,相当于增长39.03%。
  位居利息支出第二的是优先票据利息支出合计12.44亿元,同比增长114.85%。
  不过,经过公司利息资本化处理后,公司总利息开支仅25.30亿元,同比下降7.80%。
  年报数据显示,2019年底,公司负债总额2078.95亿元,同比增长18.5%。最近几年,公司资产负债率呈现上升趋势,从2016年的66.5%增至2019年的76.1%。
  为及时偿还旧债,公司通常采用发行永久资本证券的方式。2019年上半年,公司发行两笔永久资本证券,合计7亿美元,以置换2013年发行的永久资本证券;在同年下半年,又陆续发行两笔合计7亿美元永久资本证券,以对债务进行再融资。正是及时偿还和置换旧债,公司的利润才不至于大幅跳水。
  2019年,公司实际借款利率为7.1%,较上年增加0.61个百分点。
  海南收入腰斩
  2019年,国内房地产企业迎来“限价”,且在土地及融资成本因素逐渐加大的影响下,大多数房地产企业的利润空间纷纷被压缩。
  雅居乐集团也受其影响,2019年,公司实现毛利额183.58亿元,同比下降25.60%,为近5年来首次下降。
  公司董事局主席兼总裁陈卓林认为,这主要来自海南市场高毛利率项目减少,导致公司整体毛利水平被拉低,再就是国内房地产行业的影响。
  陈卓林提到的海南市场,一直是公司依赖的市场。公司副总裁潘智勇对外称,2019年,海南区域的收入不到40亿元,2018年收入则有113亿元。
  海南市场收入被腰斩,公司在海南的土地储备规模仍有487.87万平方米,可售货值超过千亿元。
  公司在海南区域的拿地已经停滞,斑马消费查询年报发现,2018年至2019年,公司在海南当地鲜有拿地。
  虽然在2019年海南已经逐渐放松限购政策,公司似乎有意维持海南现有规模,同时,加大对大湾区以及全国市场的布局。
  2019年,公司耗资472亿元、在全国各地拿下42幅土地,新增1090万平方米土地面积(建筑面积)。
  从拿地城市来看,公司倾向在大湾区大量收储,在大湾区的惠州、中山及江门等6座城市,合计拿地201.96万平方米,占新增土地储备总量的18.53%。
  截至2019年底,公司在大湾区土地储备建筑面积834万平方米,占公司土地储备总量的21%。
  除此之外,公司的拿地行动遍及华东、华中及华北,甚至西进重庆和成都等城市。
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