万科逆流：地王热冷却后频举牌 高价拿地或存风险
源自：新浪乐居 万科“逆流”丨见地原创 2016-11-11 姚瑶 见地
“地王热”冷却后，万科频频举牌。
作为房地产行业的风向标，万科的一举一动都被高度关注着。
上周（11月4日），见地曾报道过广州增城新出让的两块土地刷新区域宅地单价纪录，其中一块位于增城朱村、21号线在建地铁旁的宅地，以超过起拍价近10亿成交，溢价率高达174%。
这块地的买家，竟然是发誓“不拿地王”的万科。
别人恐惧时贪婪？
据见地君观察，万科是在其他房企中场犹豫的时候开始加密举牌频率，而那个时候，地块的溢价率已经接近100%了。万科上一次在广州招拍挂市场上大手笔拿地，还是在2015年12月，以71.2%溢价率拿下黄浦区亨元岗地块。
就在增城拿地前两天（11月2日），万科在佛山经过145轮、长达5小时竞价，以14.9亿元拿下罗村一块商住用地，溢价率同样高达96%。
这是万科“与众不同”的拿地策略：众人抢地王时旁观，众人畏怯时出击。
根据易居研究院数据监测，万科今年以来在公开市场上拿的50块土地中，只有7块是底价成交，而溢价率超过100%的就有14块，超过50%的有25块，且大部分高溢价率地块的获取时间都集中在6月份之后。而在2015年，万科在公开市场上拿了51块地，底价成交的就有17块，还不包括许多溢价率不足1%的低价地，溢价率超过100%的只有3块，超过50%的也只有10块。
10月，在新一轮“控地价、限房价”的调控政策的影响下，全国土地市场供应锐减、土地出让方式更加严苛，土地成交明显下滑，上市房企拿地总金额和面积环比同比也在双双下滑。同策咨询研究部数据显示，2016年10月上市房企拿地TOP20中，通过招拍挂拿地金额总计519.52亿，环比下降184.14%，同比下降100.46%；拿地面积总计1174.41万平米，环比下降61.07%，同比下降10.66%。
在这种情况下，万科反而逆市加码土地市场，并重回拿地“一哥”地位：10月通过招拍挂拿地的总金额在上市房企中排名第一；算上1-10月数据后，万科拿地金额虽比不上今年以来疯狂圈地的融创中国，但仍高居上市房企排名第二。
同其自身相比，10月也是万科今年到目前为止拿地最多的月份。根据万科销售简报数据统计，10月万科总共耗资162.52亿元拿地（包括招拍挂和收购项目），差不多相当于前三个月拿地总金额。
而且今年以来，即使与其他企业合作开发的地块数量比例仍然较高，但万科拥有项目权益比例在逐步提高，到了10月份，新获得的18个项目中，有10个是100%拥有项目权益的，占比55.6%，达到年内单月最高；另外8个项目，有7个是拥有50%以上权益的。
进入11月，万科拿地再次“加速”，仅仅4天，就在公开市场上斩获3块土地，是10月份招拍挂拿地数量的一半。
种种迹象表明，万科拿地策略似乎从谨慎转为积极。
股权事件“耽误”万科拿地？
业内有观点认为，万科在公开市场上频频高价拿地，或许也因其惯常依赖的收购方式受到股权之争的影响。
万科半年报曾明确表示股权之争导致了公司“新的土地项目获取受阻、合作伙伴和客户信心受损、公司业务拓展受到影响、团队稳定性受到冲击”，第三季报中万科也表示，股权事件对公司的影响仍在持续，也给业务发展带来进一步挑战。
撇开股权事件的影响，万科今年1-10月的拿地金额已高于2013-2015年中任何一年，但拿地金额的逐年增长速度却远远比不过销售金额的增长速度。比如，万科今年1-10月销售金额比去年全年增长了19%，但拿地金额仅增长9%。
与融信、信达这样拿地销售比（总拿地金额/平均每月销售金额）达到17-18的房企相比，万科今年1-9月的拿地销售比只有2.2，在中原地产研究中心统计的“2016年积极抢地房企排行榜”中，万科的拿地销售比排到了第32位──比恒大、碧桂园略高一点，但比大多数闵系房企和央企低很多。从这个角度看，万科不算“激进”，甚至可以说，万科非常有拿地的需要。
与快速去化相对应的，是万科的库存也在“告急”：由于一向遵循“不囤地、快周转”的策略，万科的土地存续比与其他房企比几乎是最低的，据同策咨询研究部统计，2014年以前，万科土地存续比保持在3以内，但2014年和2015年，万科土地存续比降至2左右，截至2016年8月底，万科的土地存续比再次降至1.29左右，换言之，即土地仅够未来1.29年开发。
另据国金证券研报，截至9月末，万科规划中项目权益建筑面积合计为3331.1万平方米，按照当前月均销售面积来算，去化周期仅15个月，万科土地储备略显不足。
尤其是在万科重仓的一线城市及纳入万科“都市圈”中的二三线核心城市，库存已大多消化得差不多了。根据网易住宅数据中心统计，广州万科项目平均去化率达到94.4%，北京达到96.1%，上海更是高达98.3%，在万科过去重点布局的热门二三线城市中，南京项目平均去化率为82.3%，佛山项目去化率也达到89.5%。
中国证券报曾援引万科高级副总裁谭华杰的说法，一般万科同期开工量略高于销售量，土地购置量略高于开工量。在11月，招商证券发布研报提出，万科前三季度新开工面积绝对值明显大于销量，相比之下，万科拿地节奏仍偏理性。
万科在三季度报中提出，“随着热点城市调控政策出台，未来土地市场有望回归理性，公司将继续关注市场机会，积极探索多元化的项目获取途径，确保公司可持续发展需要”。据每日经济新闻援引明源地产研究院副院长刘策的观点，调控在一定程度上给土地市场降温，也给万科低成本扩充土地储备提供了机会。
“也不排除是受到来自碧桂园和恒大追赶和超越的巨大压力。”多名业内人士向见地君表示。
“四大”仍是主战场
业内认为，万科稳健财务也为其高溢价扩充土地储备提供了有力支撑。万科在三季度报中提到，1-9月，公司累计实现经营性净现金流入人民币 429.9亿元，规模创历年新高。截至 9月底，公司持有的货币资金达到人民币751.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（人民币 309.4亿元）。截至9月底，公司净负债率为 8.94%，继续保持行业低位；有息负债中，长期负债的比例为64.85%。
基于充沛的现金流，万科也完成了多项以增加土储为目的的收购。今年10月，万科以8.75亿元收购沿海家园天津百亿项目70%股权；7月，万科通过收购无锡万宇置业有限公司拿下万宇花半里二期地块；6月，万科以3.02亿元收购杭州万通杭昀置业有限公司100%股权，从而得到万通地产的上元公寓项目，等等。
这些项目均位于万科所看重的城市圈带。包括万科耗资38.89亿元收购的印力集团，其投资的商业地产项目超过60个，重点分布在长三角、珠三角和环渤海地区，更不用说万科通过V Capital Limited（即万丈资本）间接全资子公司从凯雷集团手中收购的位于上海黄陂北路中区广场。
在今年年初的业绩发布会上，谭华杰曾指出，中国城市化仅完成一半，未来还有非常大的成长空间；农民工二代将成为未来一类购房主力，他们将流向与大城市有轨道交通连接的都市圈。
“人口向大城市聚集能够带来更为强大的内需。”北大国家发展研究院院长周其仁认为。而有轨道交通方便人口流入大城市的地块，在房地产开发行业来说，意味着巨大的机会，包括万科基于转型城市配套服务商上提出的“八爪鱼战略”，所需的多数物业都需位于交通沿线、有一定配套的区域。
比如万科刚在增城取得的宅地，就是位于增城唯一一条能直达广州市区的21号线边上；今年6月，万科在沈阳第三子落户铁西，是一个与广州圣丰集团合作的项目，也是近地铁1号线保工街地铁口站。另外，今年万科在高铁站项目布局上也有新的斩获，比如今年6月与郑州百润实业有限公司签约，合作开发位于郑东新区高铁核心片区的福晟广场项目──该项目交通优势明显，东侧和北侧都各有一条地铁线路在建，属于双地铁的换乘区域。
万科对“与大城市有轨道交通连接的都市圈”的看重，从万科报告中也可见端倪。三季度报显示，万科销售主力城市可分为四大区域：广深区域、上海区域、北京区域和中西部区域。
而围绕这四大区域辐射的都市圈则包括14个万科持续关注的城市：广深都市圈中的深圳、广州、东莞、佛山，上海都市圈中的上海、杭州、南京、无锡、苏州，北京都市圈中的北京、天津、沈阳，中西部都市圈中的成都、武汉。
万科三季度报显示，这14个主要城市商品住宅成交面积同比增长22.6%，增速较上半年回落22.8个百分点。与此同时，上述14城市的批准预售面积同比减少15.8%，成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）由第二季度的1.32上升至1.44。由于成交增长和供应下滑，9月底上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）进一步下降至0.98亿平方米，为2011年底以来最低水平，库存去化周期为5.7个月。
为了进一步完善四大都市圈布局，万科“舍得”高溢价拿地的范围，也从中心城市，延伸至周边具有较好市场机会的增长型城市。根据克而瑞数据监测，2014年万科以超过100%溢价率拿地的，只有合肥一宗商住用地；在2015年，超过100%溢价率拿地的城市有东莞、深圳、苏州，50%～100%溢价率拿地的城市还有佛山、南京、南昌和珠海；到了2016年，万科在市场高涨的环境影响下，也对更多重点城市加码土地储备，超过100%溢价率拿地的城市就有广州、大连、合肥、佛山、济南、郑州、南宁、厦门、成都和杭州。
稳健如万科，也面临风险？
不过，万科这一轮频频高价拿地，有人认为存在一定的风险。
谭华杰曾透露过，万科拿地的底线是，预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位，换言之，万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。
但万科似乎在背离这一原则。今年5月，万科在杭州夺下的三墩北单元宅地，楼面价达14902元/平方米，创下所在板块新高；7月，万科壕掷25.024亿拿下郑州郑纺机地块，楼面地价13411元/平方米，刷新郑州总价和单价纪录，而周边房价在10000元/平方米左右，在售新房没有一家高于该地价；9月，万科以溢价率230%竞得合肥肥东宅地，创下区域单价、总价、楼面地价最高的记录，与周边房价几乎持平；10月，万科在天津张家窝以总价74.5亿元摘牌，楼面地价22860元/平方米，直线距离4-5公里外的成熟住宅区洋房价格也只有24000-25000元/平方米。而11月万科在广州增城拿下的地铁口宅地，楼面地价12088元/平方米，区域均价也只有10000-15000元/平方米。
“如未来这些区域房价不能迅速上涨，项目想要盈利会比较困难。”广东省房地产研究会副会长韩世同向见地君表示。
据万科第三季度报，1-9月，万科平均土地成本为5043元/平方米，这一数据在去年仅为3731元/平米；而根据克而瑞数据监测，万科10月平均土地成本已经达到8118元/平方米。土地成本上涨如此迅速，除了有全国土地成本普遍上涨等外部环境影响，万科高溢价拿地也是其中一个重要原因。
当然，这并非万科“独家”。全国一二线核心城市的土地成交价在今年1-9月堪称“突飞猛进”，房企拿地成本均直线上升。中原地产研究中心数据显示，截止10月中，年内抢地最积极的19大房企合计拿地为7013亿，合计建筑面积为10338万平米，平均拿地成本为6783元每平米，相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加高达52.8%。
“在绿地、保利、中海等千亿房企中，万科的盈利性和赚钱能力并不具有较强的竞争力，若继续高溢价拿地，未来将会进一步影响万科自身的利润率，也会增加财务上的风险。”韩世同认为。
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